マンション売却にかかる費用はいくら？諸費用と手取り額の考え方を解説

• お金のこと

「所有しているマンションを売却したいけれど、売却するのに費用はいくらかかるのかな？」
「3,000万円で売れた場合、そのお金はすべて手元に入るのかな？」

マンション売却を検討し始めた際、多くの方がこのような疑問や不安を抱かれます。

結論からお伝えすると、マンション売却時には仲介手数料や税金などの「諸費用」がかかるため、売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。
一般的に、マンション売却にかかる諸費用の目安は売却価格の3%〜5%程度と言われています。さらに、住宅ローンの残高や活用できる税金の特例制度によって、最終的に手元に残る金額は大きく変動します。

そこで本コラムでは、マンション売却に必要な諸費用の詳細や相場をはじめ、「手元から現金持ち出しが必要なのか」という支払いのタイミング、売却価格ごとの具体的な手取り額シミュレーション、そして手残り額を最大化させるためのコツまで分かりやすく解説します♪

• マンション売却にかかる諸費用の詳細と相場とは？

  

  マンション売却にかかる諸費用は、大きく「①必ずかかる基本費用」と「②状況や条件に応じてかかる費用」の2つに分かれます。
  事前に「何に・いくら必要なのか」を正しく把握しておくことが、失敗しない資金計画の第一歩です。それぞれの費用の内容と相場を詳しく確認していきましょう。

  
  
  

  ■必ずかかる基本費用

  マンションの売却理由や築年数、ローンの有無にかかわらず、売却手続きを進めるすべての方に共通して発生する費用です。
  必ず発生する費用は「①仲介手数料」「②印紙税」「③抵当権抹消登記費用・司法書士報酬」の主に3つがあります。まずはこの3つの概要と詳しい計算方法から順番に確認していきましょう。

  
  
  

  ①仲介手数料

  
  

  不動産会社に売却活動を依頼し、売買契約を成立させてくれた「成功報酬」として支払う費用です。売却にかかる諸費用の中で最も大きな割合を占めます。

  
  

  【金額の目安】
  売却価格が400万円を超える場合、宅地建物取引業法で定められた上限額は下記計算式で算出します。

  
  

  「売却価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」

  
  

  計算例：
  3,000万円で売却した場合： (3,000万円 × 3% ＋ 6万円) × 1.10 ＝ 105.6万円（税込）
  4,000万円で売却した場合： (4,000万円 × 3% ＋ 6万円) × 1.10 ＝ 138.6万円（税込）

  
  

  【支払うタイミング】
  売買契約時に50%、決済・引き渡し時に残り50%を支払うのが一般的です。

  
  
  

  ②印紙税

  
  

  売主様と買主様の間で交わす「不動産売買契約書」に貼り付ける国税です。契約書に記載される売却金額によって税額が決定します。

  
  

  【金額の目安】
  軽減措置が適用されるため、一般的なマンション売却では以下の金額となります。

  
  

  ・契約金額1,000万円超 〜 5,000万円以下： 1万円
  ・契約金額5,000万円超 〜 1億円以下：3万円

  
  

  【支払うタイミング】
  売買契約日に、現金で収入印紙を購入して契約書に貼付・消印します。

  
  
  

  ③抵当権抹消登記費用・司法書士報酬

  
  

  住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、金融機関が設定している「抵当権」を消去する手続き（抵当権抹消登記）が必要です。確実な手続きのため、一般的には司法書士へ依頼します。

  
  

  【金額の目安】
  合計で約1.5万円 〜 3万円ほどかかります。

  
  

  ・登録免許税： 不動産1件につき1,000円（マンションは土地と建物で計2,000円程度）
  ・司法書士報酬： 1.5万円 〜 2.5万円前後

  
  

  【支払うタイミング】
  決済・引き渡し時に、売却代金の中から司法書士へ精算・支払いをします。

  
  
  
  

  ■状況に応じてかかる費用

  売主様全員にかかるわけではなく、住宅ローンの残高状況や物件の所有期間、売却益の有無などによって発生する費用です。
  対象となるのは「④住宅ローン一括返済手数料」「⑤住所・氏名変更登記費用」「⑥譲渡所得税」「⑦引越し・ハウスクリーニング費用」の主に4つがあります。ご自身の条件に当てはまるものがないか確認していきましょう。

  
  
  

  ④住宅ローン一括返済手数料

  
  

  売却代金を使って住宅ローンを一括返済（全額繰り上げ返済）する際に、金融機関へ支払う事務手数料です。

  
  

  【金額の目安】
  数千円 〜 3万円程度

  
  

  【支払うタイミング】
  決済・引き渡し時
  ※事前に振り込むのではなく、売却代金が口座に入金されたタイミングで引き落とされます。

  
  

  💡 節約のワンポイント

  銀行の窓口で手続きを行うと1.5万円〜3万円ほどかかりますが、インターネットバンキング（Web手続き）を利用することで「無料〜5,000円程度」まで安く抑えられる金融機関が多くなっています。

  
  
  

  ⑤住所・氏名変更登記費用

  
  

  登記簿上の売主様の住所や氏名が、結婚や過去の引っ越し等によって「現在の住民票」と異なる場合に必要となる登記変更手続きです。

  
  

  【金額の目安】
  約1万円 〜 2万円（登録免許税1件1,000円 ＋ 司法書士報酬）

  
  

  【支払うタイミング】
  決済・引き渡し時
  ※抵当権抹消手続きと一緒に司法書士へ支払います

  
  
  

  ⑥譲渡所得税

  
  

  マンションを売却して「売却益」が出た場合のみ発生する税金です。購入時の価格よりも高く売れた場合に課税されます。

  
  

  【金額の目安】
  所有期間によって税率が変動します。

  ・所有期間5年超（長期譲渡所得）：*譲渡所得×20.315%（所得税15.315% ＋ 住民税5%）
  ・所有期間5年以下（短期譲渡所得）： *譲渡所得×39.63%（所得税30.63% ＋ 住民税9%）
  
  *譲渡所得 = 売却価格 -（購入時の価格 + 今回の売却諸費用）

  
  

  💡 特例で税金が0円になるケース

  マイホームの売却であれば、売却益から最高3,000万円まで控除できる「3,000万円の特別控除」という特例が活用できます。多くのケースで売却益が3,000万円以内に収まるため、実質的に譲渡所得税を0円に抑えることが可能です。

  
  
  

  【支払うタイミング】
  売却した翌年の確定申告時期
  ※売却時ではなく、翌年に納付します。

  
  
  

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  マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や節税できる特例を解説

  
  
  

  ⑦引越し・ハウスクリーニング費用

  
  

  新居への引っ越し代のほか、お部屋の第一印象を良くして成約率を上げたり、買主様へ綺麗な状態で引き渡すためにプロの清掃を入れる場合にかかる費用です。

  
  

  【金額の目安】
  物件の広さや引っ越しの時期、依頼する作業範囲によって金額は異なりますが、一般的な相場感は以下の通りです。

  
  

  ・引越し費用： 10万 〜 30万円（時期・荷物量・距離による）
  ・ハウスクリーニング費用： 5万 〜 10万円（水回りセットや全体清掃など）

  
  

  【支払うタイミング】
  作業の実施時・完了時
  ※各専門業者へ直接支払います。

  
  
  

  【まとめ】マンション売却の諸費用一覧チェック表

  ここまで解説した各種費用の相場や支払うタイミングを一覧表にまとめました。ご自身の売却計画に合わせて、どの費用がいつ発生するのかチェックリストとしてご活用ください。

  
  
  

  費用項目	相場の目安	支払うタイミング
  仲介手数料	売却価格の3%＋6万円＋税	売買契約時（50%）/ 決済・引き渡し時（50%）
  印紙税	1万〜3万円（売却金額による）	売買契約時
  抵当権抹消登記費用・司法書士報酬	約1.5万〜3万円	決済・引き渡し時
  住宅ローン一括返済手数料	0〜3万円（Web手続きで節約可）	決済・引き渡し時
  住所・氏名変更登記費用	約1万〜2万円	決済・引き渡し時
  譲渡所得税	利益の約20%〜40%（特例で0円可）	売却翌年の確定申告時
  引越し・ハウスクリーニング費用	15万〜40万円	各作業の実施時・完了時

• 手元資金は必要？費用が発生する「4つのタイミング」と資金の流れ

  

  売却するのに諸費用がかかるのは分かったけれど、売り出す前に自分の貯金からまとまった現金を用意しておかなければいけないの？

  
  

  結論からお伝えすると、事前に大きな現金を手元に用意しておく必要はほとんどありません。
  なぜなら、売却にかかる費用の大部分は、買主様から支払われる「手付金」や「売却代金」が入ってきたタイミングで相殺される仕組みになっているからです。
  
  ここでは、問い合わせから引き渡しまでを時系列に沿って、「いつ・どのような形でお金が動き、手元の現金はどう変化するのか」を4つのステップで詳しく解説します。

  
  

  ※住宅ローン残高が売却価格を上回る（オーバーローン）場合
  売却代金だけで住宅ローンを一括完済できない場合は、不足分を「自己資金」で補うか、「買い替えローン」等を活用する必要があります。ローン残高がある方は、「売却想定額 ＞ ローン残高」になっているか事前に確認しておきましょう。

  
  
  
  

  STEP①：媒介契約時

  
  

  ・発生する費用： 0円
  ・手元の現金動向： 変化なし（0円）

  
  
  

  不動産会社と媒介契約（売却依頼の契約）を結んだ時点では、費用は1円も発生しません。
  仲介手数料はあくまで「売買契約が成立した際にかかる成功報酬」です。査定や売却活動の開始段階でお金を請求されることはありませんのでご安心ください。

  
  
  
  

  STEP②：売買契約時

  
  

  ・発生する費用： 印紙代（1万円程度）・仲介手数料の半額
  ・手元の現金動向： プラスになることが多い

  
  

  買主様が見つかり、売買契約を結ぶタイミングです。ここでは契約書に貼る「印紙代」と「仲介手数料の半額」を支払うタイミングがやってきます。
  
  ここで「現金が必要になるのでは？」と思われがちですが、この契約日に買主様から売買価格の5%〜10%程度の「手付金（現金または振込）」を受け取ります。
  
  ～4,000万円で売却する場合の手付金の受領と支払いのイメージ～
  ●受領するお金： 買主様から200万円〜400万円の手付金を受領
  ●支払う費用： 印紙代（1万円）＋ 仲介手数料の半額（約69.3万円）＝ 約70.3万円
  
  受け取った手付金の中から諸費用を支払うことができるため、実質的に自分のお財布から持ち出すお金は「契約日当日に用意する印紙代」くらいで済みます。

  
  

  ⚠️受け取った手付金の「使用」に注意！

  売買契約時に受け取った手付金は、万が一引き渡し前に契約が解除（買主様の都合による解除やローン審査が通らなかった場合の特例解除など）となった場合、返還が必要になるケースがあります。
  決済日を迎えるまでは、諸費用の支払い以外の目的で手元から使ってしまわないよう、慎重に保管しておきましょう。

  
  
  
  

  STEP③：決済・引き渡し時

  
  

  ・発生する費用： 仲介手数料の残り半額・抵当権抹消登記費用・住宅ローン一括返済手数料
  ・手元の現金動向： 売却代金が一括入金され、諸費用とローン残高が自動精算される

  
  

  買主様が利用する住宅ローンの融資が実行され、売主様の口座へ「売買代金の残額」（手付金を差し引いた残り90%〜95%）が一括で振り込まれる日です。このタイミングで、残りの諸費用をすべて精算します。
  
  わざわざ自分で事前に現金を用意して振り込む手間はなく、指定口座に売却代金が振込入金された直後に、金融機関や司法書士の手によって「諸費用」や「売主様の住宅ローン残高」が自動的に差し引かれて精算されます。最終的に、すべての支払いが終わった後の「残額」が売主様の手元に残る「手取り資金」となります。

  
  

  ⚠️住宅ローン返済口座に「数万円のゆとり」を持たせる

  住宅ローンを一括返済する際、決済当日に一時的に「完済手数料」や「数日分の経過利息」が数万円単位で口座から引き落とされる金融機関があります。
  引き落とし口座の残高が0円ギリギリだと手続きがスムーズに進まない恐れがあるため、あらかじめ数万円程度のゆとりを残しておくのが安全です。

  
  
  
  

  STEP④：売却翌年の確定申告の時期

  
  

  ・発生する費用： 譲渡所得税（※利益が出た場合のみ）
  ・手元の現金動向： 税額分の現金が必要。ただし特例を使えば0円になるケースが多数。

  
  

  売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行います。購入時より高く売れて利益が出た場合のみ、この時期に税金を納めます。
  
  決済時に手元に残った「手取り資金」をすべて使ってしまわず、翌年の税金発生の有無を確認した上で資金を残しておくことが重要です。

  ※「3,000万円の特別控除」等の特例を活用して非課税になる場合は支払う必要はありません。

• 【実践シミュレーション】売却条件から見る「手取り額」の計算方法

  

  「自分のマンションがいくらで売れたら、最終的にいくら手元に残るのだろう？」
  ここからは、実際に手元に残る資金を計算するための基本公式と、価格帯別のリアルなシミュレーションを見ていきましょう。

  
  
  

  手取り額を算出する「基本の計算式」

  マンション売却における「手取り額」は、以下のシンプルな公式で計算できます。

  
  

  
  【手取り額の基本公式】
  手取り額 = 売却価格 - 諸費用（約3〜5%）- 住宅ローン返済額 - 譲渡所得税
  
  

  
  

  📌用語の意味と内容📌
  ■売却価格： 買主様と合意した物件の売買金額
  ■諸費用： 仲介手数料・印紙代・登記費用など
  ■住宅ローン返済額： 売却時点で残っているローンの残高 ＋ 一括返済手数料
  ■譲渡所得税： 売却によって利益が出た場合にかかる税金（※「3,000万円特別控除」を活用して0円になるケースが大半です）

  
  
  

  【パターン別シミュレーション】条件の違いで手取り額はどう変わる？

  ここからは、具体的な数字を使って条件別の手取り額をシミュレーションします。

  
  

  【共通条件】
  ・売却価格： 4,000万円
  ・購入時の価格＋諸経費： 3,000万円
  ・売却にかかる諸費用： 約143万円（仲介手数料・印紙代・登記費用等）
  ・住宅ローン残高： 0円（※ローンが残っている方は、算出された手取り額からローン残高を引き算してください）

  
  
  

  ケース①：所有期間5年超のマイホームを売却する場合（3,000万円特別控除を適用）

  ご自身やご家族が住んでいたマイホーム（所有期間5年超）を売却する、最も一般的なケースです。
  
  ・売却価格： 4,000万円
  ・売却諸費用： 約143万円
  ・譲渡所得の計算：
  　4,000万円 － (3,000万円 ＋ 143万円) ＝ 利益 857万円
  　利益 857万円 － 特別控除 3,000万円 ＝ 課税対象 0円
  ・譲渡所得税： 0円
  
  手取り額 = 4,000万円（売却価格）- 約143万円（諸費用） - 0円（譲渡所得税）
  
  

  手取り額：約3,857万円（売却価格の約96%）

  857万円の売却益が出ていますが、「3,000万円特別控除」が適用されるため税金は一切かかりません。売却価格から諸費用（約143万円）を引いた約3,857万円がそのまま手元に残ります。

  
  
  
  

  ケース②：投資用・賃貸マンションを売却する場合（所有期間5年超・控除なし）

  人に貸していた投資用マンションや、相続後に空き家となって時間が経った物件など、「3,000万円特別控除」が使えないケースです。
  
  ・売却価格： 4,000万円
  ・諸費用： 約143万円
  ・譲渡所得の計算：
  　4,000万円 － (3,000万円 ＋ 143万円) ＝ 利益857万円
  ・譲渡所得税（長期 20.315%）：
  　利益857万円 × 20.315% ＝ 約174万円
  
  手取り額 = 4,000万円（売却価格）- 約143万円（諸費用） - 約174万円（譲渡所得税）
  
  

  手取り額：約3,683万円（売却価格の約92%）

  マイホームではないため「3,000万円特別控除」は適用されず、出た利益に対して約20%の長期譲渡所得税が課税されます。ケース①と比べて手取り額が約174万円少なくなるため、翌年の納税用に資金を残しておく必要があります。

  
  
  
  

  ケース③：所有期間5年以下で売却する場合（短期譲渡・控除なし）

  購入してから5年以内に売却し、かつ投資用などで「3,000万円特別控除」が使えないケースです。
  
  ・売却価格： 4,000万円
  ・諸費用： 約143万円
  ・譲渡所得の計算：
  　4,000万円 － (3,000万円 ＋ 143万円) ＝ 利益857万円
  ・譲渡所得税（短期 39.63%）：
  　利益857万円 × 39.63% ＝ 約339万円
  
  手取り額 = 4,000万円（売却価格）- 約143万円（諸費用） - 約339万円（譲渡所得税）
  
  

  手取り額：約3,518万円（売却価格の約88%）

  所有期間が5年以下の短期売却では税率が約40%と高くなります。結果として約339万円もの高額な税金が発生し、ケース①と比較すると手元に残る現金に大きな差が生じます。

  
  

  ※上記はあくまでシミュレーション例です。実際の手取り額は物件の状況・所有期間・控除の適用有無によって異なります。正確な金額は不動産会社または税理士にご相談ください。

• 同じ売却価格でも差がつく！「手残り額」を最大化させる3つのコツ

  

  どれだけ高値で物件が売れたとしても、無駄なコストをかけてしまったり、活用できる制度を逃してしまったりすると、最終的に手元に残るお金は大きく減ってしまいます。
  
  売却価格だけに囚われず、以下の3つのポイントを意識して手残り額を最大化させましょう。

  
  
  

  ①売主様の「自己負担コスト（事前リフォームなど）」をかけない

  築年数が経過している物件や室内の傷みが目立つ場合、「綺麗にした方が高く売れるのでは？」と自己負担で数百万円規模のリフォームを検討される売主様が多くいらっしゃいます。
  しかし、かけたリフォーム費用以上に売却価格を上乗せして回収できるケースはごく稀です。

  
  

  ～例：自腹で200万円のリフォームを行った場合～
  リフォーム代：200万円
  相場より高く売れた金額：＋100万円
  収支結果：実質100万円のマイナス（手取り額が減少）

  
  
  

  さらに近年は、「中古マンションを買って自分好みにリノベーションしたい」という買主様が増加しています。綺麗にリフォームしてしまうと、かえって解体費用がかさむため敬遠されるリスクすらあります。
  売却前の自己負担でのリフォームは避け、「現況のまま、または買主様側の自由なリフォームを前提として売り出す」のが、不要な持ち出しを防ぎ手残りを多く残す効果的なポイントです。

  
  
  

  ②「細かな事務手数料」を節約する

  「数千円〜数万円単位の費用だから…」と見過ごしがちですが、抑えられるコストを確実に削ることが手残り額の底上げに繋がります。
  
  ■住宅ローンの一括返済手数料：
  銀行の窓口で繰り上げ返済の手続きを行うと1.5万円〜3万円ほどの手数料が発生します。しかし、多くの金融機関では「Web手続き（インターネットバンキング）」を利用するだけで、数千円〜無料まで費用を抑えられます。
  
  ■印紙代の軽減措置：
  売買契約書に貼る収入印紙には本則税率と「軽減税率」があります。例えば売却額が3,000万円の場合、本則では2万円ですが軽減措置なら1万円で済みます。不動産会社任せにせず、正しく軽減税率が適用されているか確認しましょう。
  
  ■火災保険の解約返戻金：
  忘れがちなのが、マンション購入時に一括払いした火災保険や地震保険の解約です。売却・引き渡し時点で保険を途中解約すれば、残りの期間に応じた「解約返戻金」が手元に戻ってきます。

  
  
  

  ③「3,000万円の特別控除」などの節税特例を漏れなく使う

  マイホーム（居住用財産）の売却であれば、売却益から最高3,000万円まで控除できる「3,000万円の特別控除」をはじめとした各種特例が用意されています。
  これらを正しく申請・活用することで、本来支払うはずだった数十万〜数百万円もの「譲渡所得税」を0円（非課税）に抑えることが可能です。
  
  ■3,000万円の特別控除（マイホーム特例）：
  住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば適用可能です。「所有期間の長さ」に関わらず利用できます。
  
  ■10年超所有マイホームの軽減税率の特例：
  売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、3,000万円控除を適用した後の超えた利益に対する税率が約20%から約14%（14.21%）へ引き下げられます。
  
  ■マイホームの買い換え特例：
  買い替え先の方が高い場合など、売却益への課税を将来に先送りできる制度です。

  
  
  

  💡 手元に残る資金の最大化を目指す「KULABO不動産」のサポート

  手取り額を最大化させるためには、「諸費用の節約」と「無理な自腹コストをかけずに高く売る工夫」の両立が欠かせません。
  
  KULABO不動産では、売主様が費用をかけて事前にリフォームを行わなくても、「リノベーション後の完成イメージ（3Dパース）」を添えて売り出す独自手法を採用しています。築古や傷みのあるお部屋でも「中古＋リノベ」を希望する熱量の高い買主様へ魅力をダイレクトに届け、無理な値下げを防ぎます。
  
  さらに、自社一貫体制だからこそ実現できる「優遇された仲介手数料プラン」と緻密な資金シミュレーションで、お客様の「手取り額」を一番に考えた売却をサポートいたします。

  
  
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• まとめ

  

  今回のコラムでは、マンション売却にかかる諸費用の種類や相場、支払うタイミング、そして手取り額を最大化させるポイントについて解説しました。
  
  費用は売却価格の3%〜5%が目安ですが、売却代金から精算できるため、住宅ローン完済後もプラスになる場合であれば事前に大きな手元資金を用意する必要はほとんどありません。大切なのは、無駄な自腹リフォームを避け、節税制度を活用して「最終的な手取り額」を最大化させることです。
  
  「自分のマンションだと実際いくら手元に残るのか知りたい」「買い替えに向けた正確な資金計画を立てたい」という方は、ぜひお気軽にKULABO不動産へお問い合わせくださいませ。スタッフが一人ひとりの状況に合わせた最適な売却プランをご提案いたします。

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