マンションは売却と賃貸どっちがいい？メリット・デメリットと判断基準を解説

• 住み替え

住み替えや転勤、相続などをきっかけに、これまで住んでいたマンションをどうするか悩む方は少なくありません。特に多くの方が最初に考えるのが、「愛着もあるし、とりあえず誰かに貸して家賃収入をもらいつつ、必要になったら売ればいいのでは？」という選択肢です。

しかし、安易な「とりあえず賃貸」は、維持費や修繕リスクで手残りが出ないばかりか、いざ売る際に相場より安値での売却になりやすいなど後悔につながりやすい選択肢でもあります。売却と賃貸のどちらが有利かは、物件の条件だけでなく「住宅ローンの残債」や「将来戻る予定の有無」で正反対に分かれます。

本コラムでは、売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットはもちろん、実際の手残り額の現実や「とりあえず賃貸」の落とし穴、あなたが今どちらを選ぶべきかの判断基準まで、わかりやすく解説します。「売却」か「賃貸」かで悩んでいる方は、ぜひ判断の参考にしてみてください♪

• ひと目でわかる！「売却」と「賃貸」の違いとは？

  

  マンションを「売る」か「貸す」か迷ったときは、手元に入ってくるお金だけでなく、「かかる初期費用」「残る責任」「リスクの大きさ」を並べて比較することが判断の第一歩です。

  
  

  ■売却

  まとまった現金が一度に手に入り、以後はそのマンションに関する修繕や維持費の支払い、将来の下落リスクから完全に解放される選択肢。

  
  

  ■賃貸

  毎月の家賃収入が期待できる一方で、設備の故障対応や空室リスク、固定資産税・管理費などのコスト負担が、所有している期間中ずっと発生する選択肢。

  
  

  両者の条件の違いを一覧で確認してみましょう。

  
  

  比較項目	売却	賃貸
  入ってくるお金	まとまった売却代金	毎月の家賃収入
  最初にかかる費用	仲介手数料など	ハウスクリーニング・リフォーム代
  手放した後の出費	完全にゼロ	管理費・修繕積立金・固定資産税・設備修繕費が所有している限り続く
  住宅ローン	売却時に一括完済が原則	住宅ローンのまま貸すのは原則不可（投資ローンへの変更等が必要）
  主なリスク	想定より安くなる・売却が長引く	空室・家賃滞納・設備の突発故障・住人トラブルなどのリスク
  将来また住めるか	他人のものになるため不可能	定期借家*など契約形態を工夫すれば可能

  定期借家*・・・契約期間満了で確実に退去してもらえる契約形態。将来自宅に戻る予定がある場合に有効だが、相場より家賃を低めに設定しなければ借り手がつきにくい傾向がある。

• マンションを「売却」するメリット・デメリット

  

  使わなくなったマンションの活用法として、最も多く選ばれているのが「売却」です。
  売却を選ぶ最大の強みは、「まとまった資金を一括で確保し、将来の責任や維持コストを完全に手放せること」にあります。

  
  
  

  ◎マンションを売却するメリット

  
  

  まとまった現金が一括で手に入る

  売却代金をもとに、住み替え先の新居購入資金や住宅ローンの繰り上げ返済、教育資金、老後資金などにまとまった資金を充てることができます。

  
  
  

  維持コストと将来の管理負担が完全にゼロになる

  毎月の管理費や修繕積立金、毎年かかる固定資産税・都市計画税の支払いがすべてなくなります。設備の故障対応や住人トラブルの心配も一切不要です。

  
  
  

  将来の資産価値下落リスクを切り離せる

  築年数の経過に伴う建物価値の下落や、将来的な相場下落のリスクを売却時点で確定させ、手元資金として防衛できます。

  
  
  

  △マンションを売却するデメリット

  
  

  希望価格で売れるまでに時間がかかる場合がある

  相場や市況によっては買主が見つかるまで数ヶ月単位の時間がかかり、早期現金化を優先すると値下げが必要になるケースがあります。

  
  
  

  一度売却すると取り戻せない

  「数年後に転勤が終わってまた住みたくなった」「子どもに譲りたい」と思っても、所有権を手放しているため住み直すことはできません。

  
  
  

  【注意】売却代金は全額残らない！諸費用と税金の目安

  ここで知っておきたいのが、売却代金がそのまま丸ごと手元に残るわけではないという点です。
  仲介手数料や登記費用、住宅ローンの一括返済手数料などの諸費用として、一般的に売却価格の約4〜6%が差し引かれます。
  また、購入時より高く売れて利益が出た場合は「譲渡所得税」がかかりますが、自宅の売却であれば利益から最大3,000万円まで控除できる「3,000万円特別控除」などの特例が使えるため、税負担を大幅に抑えられるケースがほとんどです。

  
  

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• マンションを「賃貸」に出すメリット・デメリット

  

  「愛着のある家を手放したくない」「毎月の安定した家賃収入を得て資産を残したい」という方に選ばれるのが「賃貸」です。
  ただし、賃貸に出すということは、単にお部屋を貸すだけでなく「大家として賃貸事業を始める」ことを意味します。得られる利益と同時に、継続して発生する維持費やリスクを正しく把握しておくことが重要です。

  
  
  

  ◎マンションを賃貸に出すメリット

  
  

  毎月の定期的な家賃収入が得られる

  入居者が定着していれば、給料以外の副収入として生活費や将来の年金の足しにすることができます。

  
  
  

  不動産資産を手元に残せる

  所有権を手放さないため、数年後に転勤が終わってから再び自分で住むことや、将来子どもに資産として受け継ぐことが可能です。

  
  
  

  経費計上による節税効果が期待できる

  賃貸経営にかかった管理費、固定資産税、建物の減価償却費、修繕費などを「必要経費」として計上できます。給与所得などと損益通算することで、所得税や住民税を抑えられるケースがあります。

  
  
  

  △マンションを賃貸に出すデメリット

  
  

  「空室」や「家賃滞納」の間も固定出費は止まらない

  賃借人が退去して空室になると家賃収入はゼロになりますが、毎月の管理費・修繕積立金や固定資産税の支払いは発生し続けます。ローンの返済が残っている場合は持ち出しのリスクがあります。

  
  
  

  突発的な修繕費用の負担義務がある

  賃貸中は「オーナー」としての修繕義務が生じるため、給湯器やエアコン、配管などの設備故障時には十数万〜数十万円単位の出費が突然発生します。

  
  
  

  「住宅ローン」のまま賃貸に出すことは原則禁止

  居住用として優遇金利が適用されている住宅ローンは、原則として賃貸運用が認められていません。金融機関に無断で賃貸に出すと一括返済を求められるリスクがあり、金利の高い不動産投資ローンへの借り換えが必要になるケースが一般的です。

  
  
  

  【注意】「家賃＝手取り」ではない！毎月引かれる維持費と修繕リスク

  マンションを賃貸に出すときに注意したいのが、「家賃収入＝そのまま自分の利益」ではないという点です。
  毎月の管理費や修繕積立金、管理委託料のほか、毎年の固定資産税などの経費が継続して差し引かれます。さらに、給湯器やエアコンなどの設備が故障した際の修繕費や、退去時の原状回復費用もすべてオーナー負担です。
  そのため、仮に「家賃15万円」で貸せても、諸経費を引いた実際の手残りは月数万円程度にとどまることが多く、修繕や数ヶ月の空室が重なれば年間収支が赤字になるケースも珍しくありません。ローン返済が残っている場合は特に持ち出しリスクが高くなります。

• 安易に「とりあえず賃貸」を選んではいけない2つの理由

  

  迷うくらいなら、一旦誰かに貸して家賃をもらい、数年後に売ればいいのでは？

  上記のように考える方は非常に多いですが、「とりあえず賃貸」は最もトラブルや後悔を生みやすい選択肢です。そこには「ローンの壁」と「売却時の大幅な不利」という2つの落とし穴が存在します。

  
  
  

  ■理由①：住宅ローンのまま貸すのは原則禁止

  現在住宅ローンを返済中の方は、そもそも簡単に賃貸へ出せません。

  
  

  ・住宅ローンは「本人が住むこと」が融資条件：
  無断で第三者に貸し出すと契約違反になり、金融機関から残債の一括返済を求められるリスクがあります。
  
  ・転勤などの例外を除き、投資用ローンへの借り換えが必要：
  「急な転勤で3年後に必ず戻る」といった事情があれば銀行が特例で認めてくれることもありますが、そうでない場合は「投資用ローン」への切り替えが必要です。
  
  ・金利上昇による収支悪化のリスクが高まる：
  投資用ローンの金利は2〜4%前後と住宅ローンに比べて大幅に高くなります。毎月の返済額が一気に増えるため、家賃収入の大半が銀行への返済で消え、手元にお金が残るどころか毎月赤字になる危険性があります。

  
  
  

  ■理由②：一度貸してしまうと、いざ売る際に相場より安価での売却になりやすい

  「貸すのが大変だからやっぱり売ろう」と思い直しても、入居者がいる状態での売却は、空室の状態で売るよりも圧倒的に不利になります。

  
  

  ・「自分が住む家」を探す一般の買主が検討対象外になる：
  中古マンションの買い手の大半は「自分や家族が住む家」を探している一般の方です。入居中だとすぐ住めないため検討対象から外れ、買い手が「利回りだけを気にする投資家」だけに限定されてしまいます。
  
  ・相場より2〜3割安く値付けされやすい：
  一般の買主なら「駅近で内装がきれい」といった住み心地に価値を感じて相場通りに買ってくれますが、投資家相手だと「家賃に対して利回りが何％回るか」だけでシビアに計算されます。結果として相場より大幅に安く叩かれやすくなります。
  
  ・法律に守られ、オーナー都合で簡単に出て行ってもらえない：
  「売りたいから退去してほしい」と頼んでも、入居者が合意しなければ退去させることは法的に困難です。立ち退き料トラブルに発展することもあります。
  
  ・室内を見学できないため値下げ交渉を受けやすい：
  室内を事前にじっくり見られないため、買主から「見えない部分の修繕費がかかるかも」と警戒され、大幅な値引きの口実にされます。

• 失敗しないための最終決断！「売却」vs「賃貸」の判断基準チェック

  

  売却と賃貸のどちらが適しているかは、「物件の条件」と「ご自身のライフプラン」を掛け合わせることで明確に整理できます。
  迷ったときは、以下の4つのステップに沿って確認してみましょう。

  
  

  【ステップ1】数年後、そのマンションに自分が戻って住む予定があるか？
  ■確実にある ➔ 「定期借家契約（期限付き）」での賃貸を検討
  ■ない・未定 ➔ 【ステップ2】へ
  
  【ステップ2】住宅ローンの残債はどれくらいあるか？
  ■まだしっかり残っている ➔ 「売却」して完済するのが安全
  ■完済している・残りわずか ➔ 【ステップ3】へ
  
  【ステップ3】駅近など、空室が出にくい立地か？
  ■駅から遠い・築古 ➔将来の値崩れや修繕費高騰を防ぐため「売却」を検討
  ■ 駅近など需要が高い ➔【ステップ4】へ
  
  【ステップ4】大家業の手間や突発的な出費を許容できるか？
  ■設備の修繕や空室の心配をしたくない ➔ 「売却」ですっきり手離れ
  ■トラブル対応や空室リスクがあっても資産を残したい ➔ 「賃貸」

  
  
  

  「売却」を選ぶべき人の特徴

  不動産を所有し続ける限り、建物の老朽化や価格下落、毎月の固定費といった見えないリスクを背負い続けることになります。将来的な不確定要素をきっぱり断ち切り、「まとまった資金を手元に残して次の暮らしや人生設計に充てたい」と考えるなら、売却を選ぶのが最も現実的でリスクの低い選択肢です。具体的には、以下のような状況に当てはまる方に適しています。

  
  

  ①将来そのマンションに戻って住む予定が一切ない

  再び住む理由がないのであれば、保有し続けるリスク（資産価値の下落、管理費等の固定費負担）を背負うメリットは薄くなります。

  
  

  ②住宅ローンが残っている

  売却代金でローンを一括完済し、毎月の返済プレッシャーや金利の高い投資ローンへの借り換えリスクをなくすのが賢明です。

  
  

  ③まとまった現金を手元に残したい

  住み替え先の購入資金、教育費、老後資金など、明確な使い道があるなら現金化が最も適しています。

  
  

  ④管理の手間や突発的な出費から完全に解放されたい

  毎月の管理費・修繕積立金や固定資産税の支払い、設備の故障対応などのストレスをゼロにできます。

  
  
  

  「賃貸」を選ぶべき人の特徴

  賃貸経営は、単に部屋を貸すことではなく「突発的な修繕費や空室リスクを自己資金で引き受ける事業」です。それでもなお手放さず、「数年後に確実に自分が住む予定がある」あるいは「すでにローン負担がなく、好立地を活かして安定した副収入や資産として残したい」という明確な勝算があるなら、賃貸に出す価値は十分にあります。具体的には、以下のような条件が揃っている方向けです。

  
  

  ①転勤などで「〇年後に必ず戻る」と決まっている

  期間満了で確実に退去してもらえる「定期借家契約」を活用し、不在期間中の管理費や維持コストを家賃でまかなう使い方が適しています。

  
  

  ②すでに住宅ローンを完済している

  毎月の返済負担がないため、家賃収入から管理費等を引いても安定して手元に黒字が残りやすくなります。

  
  

  ③駅徒歩数分など、継続的な賃貸需要が見込める立地にある

  退去が出てもすぐに次の入居者が決まる競争力のある物件であれば、長期的な資産として運用する価値があります。

• まとめ

  

  マンションを「売るか」「貸すか」で迷ったら、感情で決めず、まずはそれぞれの手残り額を並べてみることが大切です。
  
  ・将来戻る予定がなく、ローン残債や手離れを重視するなら ➔「売却」
  ・数年後に戻る予定があり、ローンがなく立地需要が高いなら ➔「賃貸」
  
  どちらが有利かは、物件の条件やローン残高によって大きく変わります。納得のいく判断をするためにも、まずは「売却査定」と「賃貸の収支試算」を同時に行い、客観的な手残り金額を比較してみましょう。
  
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