マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や節税できる特例を解説

• お金のこと

「マンションを売却したら、税金はいくらかかるのだろう？」「後から高額な税金を請求されたらどうしよう……」マイホームや所有マンションの売却を検討する際、多くの方が不安に思うのが「税金」の存在です。
不動産売却で発生する税金は、取引金額が大きい分、知っておくべき知識や節税制度を活用するかどうかで手元に残る金額に数百万円単位の差が出ます。
この記事では、マンション売却時に発生する税金の種類、具体的な計算手順、税率を大幅に下げられる節税特例、そして確定申告の流れまでを分かりやすく解説します。

• マンション売却時に発生する税金の種類

  
  
  

  マンションを売却する際にかかる主な税金は以下の3種類です。売却益が出た場合にかかる税金と、取引手続きの段階で発生する税金に分けられます。

  
  

  ① 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税（売却益が出た場合）

  マンションを売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。所得税と復興特別所得税は売却した翌年の確定申告時に納付し、住民税は売却した翌年の6月以降に納付します。
  なお、譲渡所得がマイナスになった場合は、これらの税金は発生しません。

  
  

  ② 印紙税（売買契約書の作成時）

  マンションの売買契約書に収入印紙を貼り付けて納付する国税です。記載されている売買金額に応じて税額が決まります。

  
  

  売買金額	印紙税額（軽減税率適用時）
  500万円超〜1,000万円以下	5,000円
  1,000万円超 〜 5,000万円以下	10,000円
  5,000万円超 〜 1億円以下	30,000円

  ※不動産取引における印紙税の軽減税率は、不動産流通の促進や家計負担の軽減を目的に、契約書に貼る収入印紙の額面を引き下げる特例措置です。

  
  

  ③ 登録免許税（抵当権抹消手続き時）

  マンション購入時に住宅ローンを利用しており、売却時に抵当権を抹消する場合にかかる税金です。
  税額自体は数千円程度ですが、司法書士への報酬が別途発生します。

• 譲渡所得税の計算方法

  
  
  

  マンション売却で最も大きな金額となる譲渡所得税の計算手順を解説します。

  
  

  【基本計算式】
  課税譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額（売却価格）−（取得費 ＋ 譲渡費用）−特別控除額
  税額＝課税譲渡所得×税率

  
  

  ステップ1：取得費の計算（減価償却の差し引き）

  取得費とは、マンションを購入した際にかかった費用（本体価格や購入時の仲介手数料・登記費用など）です。
  ただし、建物部分は経年劣化により価値が下がるため、「減価償却費」を差し引いて計算します。

  
  

  建物の減価償却費＝建物購入価額×0.9×償却率（建物の構造によって異なる）×経過年数
  取得費＝土地購入価格＋(建物購入価格−減価償却費)＋購入時の諸経費

  ※購入当時の契約書を紛失した場合、売却価格の5%を「概算取得費」として計算しますが、実際の取得費より低くなり税額が高くなる可能性が高いため、当時の書類は必ず探し出しましょう。

  
  

  ステップ2：譲渡費用の算出

  譲渡費用とは、マンションを売却するために直接かかった費用のことです。
  売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙税、必要に応じた立退料や解体費用などが該当します。

  
  

  ステップ3：所有期間に応じた税率の確認（短期 vs 長期）

  譲渡所得にかかる税率は、マンションを売却した年の「1月1日時点での所有期間」によって決まります。

  
  

  区分	所有期間（売却した年の1月1日時点）	所得税	復興特別所得税	住民税	合計税率
  短期譲渡所得	5年以下	30%	0.63%	9%	39.63%
  長期譲渡所得	5年超	15%	0.315%	5%	20.315%

  ※判定基準は「所有した期間（〇年〇ヶ月）」ではなく「売却した年の1月1日時点で5年を超えているか」です。カレンダー上で「6回目の1月1日（お正月）」を迎えてから売却すると長期譲渡所得が適用され、税率が約半分になります。

• マンション売却で大幅に節税できる4つの特例制度

  
  
  

  マイホームを売却する場合、税負担を大幅に軽減できる強力な特例制度が用意されています。

  
  

  ① 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

  マイホームを売却した場合、所有期間に関わらず譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことができる最も有名な特例です。
  自分が住んでいるマイホーム（住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却）であれば、譲渡所得が3,000万円以下なら税金がゼロになります。

  
  

  ② 10年超所有マイホームの軽減税率の特例

  売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているマイホームを売却した場合、長期譲渡所得（20.315%）よりもさらに低い税率が適用されます。
  3,000万円特別控除後の課税譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分に対する税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に下がり、「3,000万円特別控除」との併用も可能です。

  
  

  ③ 特定のマイホームの買い替え特例

  マイホームを売却して新しいマイホームへ買い替えた際、売却益が出ても税金の納付を将来、新しく買った家を売る時まで先送りできる制度です。税金自体が免除されるわけではなく、「3,000万円特別控除」とどちらか一方しか利用できない点に注意が必要です。

  
  

  ④ 譲渡損失が出た場合の「損益通算・繰越控除」の特例

  マンションを売却して損失が出た場合でも、特例を利用できます。売却損をその年の給与所得や事業所得など他の所得と相殺して所得税・住民税を減額できます。
  1年で相殺しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたって繰越控除が可能です。

• 特例を利用するなら「確定申告」が必須

  
  
  

  マンション売却で税金を節税・精算するためには、しかるべき手続きが必要です。

  
  

  確定申告が必要なタイミング

  ■売却益が出た場合
  原則として、確定申告と税金の納付が必要です。

  
  

  ■特例を使って税額がゼロになった場合
  3,000万円特別控除などの特例を使う場合、確定申告を行わなければ特例が適用されません。
  「税金がかからないから申告不要」と放置すると後から満額課税されるため必ず申告しましょう。

  
  

  ■売却損が出て損益通算を利用する場合
  所得税や住民税の節税効果を得るためには確定申告が必要です。

  
  

  確定申告のスケジュール

  売却した年の翌年2月16日〜3月15日の間に、管轄の税務署へ確定申告書および必要書類を提出します。

  
  

  必要書類
  ① 売却時に受け取った書類
  ・不動産売買契約書（売却時）の控え
  ・譲渡費用の領収書
  ・固定資産税・都市計画税の清算書
  ② 購入時に受け取った書類
  ・不動産売買契約書（購入時）の控え
  ・建築請負契約書・注文書
  ・購入時の諸費用領収書
  ③ 特例を受ける場合に提示・提出する書類
  ・売却した不動産の登記事項証明書
  ・戸籍の附票

• マンション売却で手元に残るお金を最大化するコツ

  
  
  

  税金を抑え、最終的に手元に残る金額を増やすための実用的なポイントをまとめました。

  
  

  1. 売却タイミング（5年超・10年超）を見極める

  売却した年の1月1日時点で「5年超（長期譲渡）」または「10年超（軽減税率）」の区切りを迎えるタイミングまで待てる場合は、売り出し時期を調整することで大幅な節税になります。

  
  

  2. 領収書・契約書類をしっかり保管しておく

  購入時の売買契約書、建築確認書、仲介手数料やリフォーム費用の領収書など、取得費・譲渡費用として計上できる証拠書類を徹底的に揃えましょう。
  取得費を正しく証明できるだけで、数十万〜数百万円の節税に繋がります。

• まとめ：正しい知識と特例活用で賢く売却を進めよう

  
  
  

  マンション売却にかかる税金は、「売却益がいくら出たか」「所有期間が何年か」によって大きく変動します。
  売却益が出た場合でも、「3,000万円特別控除」などの節税特例を正しく活用し、翌年に確定申告を行えば、税負担をゼロまたは最小限に抑えることが可能です。

  
  

  まずは購入時の書類を手元に準備し、自分のマンションの想定売却価格と取得費から概算の譲渡所得を計算してみましょう。
  不安な点や複雑な計算がある場合は、不動産会社の担当者や税理士などの専門家へ早めに相談することをおすすめします。

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