マンションの住み替えは売却と購入どっちが先？進め方と注意点を解説

• 相続・住み替え

「今のマンションがいくらで売れるか分からないのに、新居のローンなんて組める？」
「良い物件を見つけたのに、売却を待っていたら他の人に買われちゃうかも…」

マンションの住み替えを検討し始めると、誰もが「売るのが先か、買うのが先か」という進め方の順番で頭を悩ませます。実は、この順番選びを一歩間違えるだけで、数十万円〜数百万円単位の「余計な出費」が発生してしまうことも珍しくありません。

本コラムでは、あなたの住宅ローンの状況や資金計画から「絶対に失敗しない住み替え手順」を導き出し、無駄な費用を抑えてスムーズに新居へ移るためのステップを紐解いていきます。ぜひ参考にしてみてください♪

• まずは全体像を把握！住み替え「3つのパターン」と特徴

  

  マンションの住み替えを進める方法は、売却と購入のタイミングによって大きく「売り先行」「買い先行」「売り買い同時」の3パターンに分かれます。
  
  「どれが良い・悪い」ではなく、「売却資金を新居の購入に使う必要があるか」「新居への引っ越しを急いでいるか」といった状況によって、選ぶべきパターンは自ずと決まってきます。
  まずはそれぞれのパターンの具体的な動きとお金・住まいの移り変わりを押さえましょう。

  
  
  
  

  パターン①：売り先行（売却を先に行う）

  今のマンションの売買契約・引き渡しを完了させてから、新居の購入を進める方法です。

  
  

  ■売り先行の流れ■
  
  現在の家を売り出す
  
  売買契約・引き渡し
  ⇩
  （必要に応じて仮住まい）
  ⇩
  新居を探して購入
  ⇩
  新居へ引っ越し

  
  
  

  どんな場面で選ばれる？

  「今の住宅ローンが残っていて売却代金で完済したい」「新居の予算オーバーを絶対に避けたい」という場合に、最も選ばれる王道の進め方です。

  
  
  

  お金と住まいの動きは？

  先に売却代金が入って手元資金が確定するため、新居の予算計画で計算が狂うことがありません。
  ただし、売却から新居の引き渡しまでにタイムラグが生じる場合、一時的に「仮住まい（賃貸マンションやウィークリーマンションなど）」へ引っ越す期間が発生するケースがあります。

  
  
  
  

  パターン②：買い先行（購入を先に行う）

  希望に合う新居を先に購入・確保してから、現在のマンションの売り出しを始める方法です。

  
  

  ■買い先行の流れ■
  
  理想の新居を探して購入
  ⇩
  新居へ引っ越し
  ⇩
  旧居を空室にして売り出す
  ⇩
  旧居の売買契約・引き渡し
  

  
  
  

  どんな場面で選ばれる？

  「人気のエリアで限定物件を探していて、見つけたらすぐに押さえたい」「すでに住宅ローンは完済していて資金にゆとりがある」という方に適した進め方です。

  
  
  

  お金と住まいの動きは？

  新居を確保したうえで直接引っ越すため、仮住まい費用や何度も引っ越しをする手間がかかりません。
  一方、旧居が売れるまでの間は新居の購入資金を自己資金や住宅ローンで先行して用意する必要があり、売却完了までは一時的に「旧居と新居の維持費・ローンの重なり」を考慮しておく必要があります。

  
  
  
  

  パターン③：売り買い同時（並行して進める）

  現在のマンションの売却決済・引き渡しと、新居の購入決済・引き渡しを「まったく同じ日」に合わせる方法です。

  
  

  ■売り買い同時の流れ■
  
  売却活動と新居探しを同時にスタート
  ⇩
  同日（または数日以内）に「売却決済」と「購入決済」を実施
  ⇩
  旧居から新居へ直接引っ越し

  
  
  

  どんな場面で選ばれる？

  「仮住まい費用も二重の維持費も、一切無駄なお金をかけずにスムーズに住み替えたい」という、コスト面・手間面で最も理想的な形を目指す場面で選ばれます。

  
  
  

  お金と住まいの動きは？

  旧居の売却代金をその日のうちに新居の購入資金や既存ローンの完済に充てるため、資金計画の無駄が一切ありません。ただし、買主様のローン実行日・売主様の引き渡し日・自身の新居ローン実行日など、数多くのスケジュールの細かい調整が必須となるため、難易度が高い進め方でもあります。

• スケジュール感を把握！住み替えにかかる「期間」と「おすすめの時期」

  

  住み替えの順番・パターンを押さえたら、次に把握しておきたいのが「全体のスケジュール感」です。
  ここでは事前準備から新居への引き渡しまで、具体的にどれくらいの期間がかかり、どの時期に売り出すのがベストなのかを詳しく解説します。

  
  
  

  住み替えにかかる平均期間は「3ヶ月〜6ヶ月」

  住み替えにかかる期間は、全体で「約3ヶ月〜6ヶ月」が標準的な目安です。
  ただし、どのパターン（売り先行・買い先行・同時）を選ぶかによって全体スケジュールや時間の使い方は異なります。

  
  
  

  ■売り先行・売り買い同時の場合
  期間：約3ヶ月〜6ヶ月
  →旧居の売却活動に約2〜3ヶ月、その後の新居探し・購入契約・決済・引き渡しに約2〜3ヶ月かかるのが一般的です。

  
  

  【標準的な全体スケジュール（売り先行・同時進行の場合）】

  期間	実施するステップ	主な内容
  1ヶ月目	準備・査定	旧居のローン残高確認、査定依頼、媒介契約、新居の希望条件整理
  2〜4ヶ月目	売却活動・新居探し	旧居の内覧対応・買い手探し、並行して新居の現地見学
  4〜5ヶ月目	各売買契約・ローン本審査	旧居の売買契約／新居の購入契約・住宅ローン本審査
  5〜6ヶ月目	決済・引き渡し・引っ越し	旧居の売却決済（ローン完済）➔ 新居の購入決済（ローン実行）➔ 引っ越し

  
  

  ※リノベーションやリフォームを伴う新居を購入する場合は、設計・工事期間としてさらに＋2〜3ヶ月程度見込んでおく必要があります。

  
  
  

  ■買い先行の場合
  期間：約1ヶ月〜3ヶ月（売却完了までは3ヶ月〜半年以上）
  →新居の購入や引っ越し自体は1〜2ヶ月程度と非常にスピーディーに進みますが、引っ越し完了後に「旧居の売却が完了するまでの期間」が別途かかります。

  
  

  【標準的な全体スケジュール（買い先行の場合）】

  期間	実施するステップ	主な内容
  1ヶ月目	資金計画・新居探し開始	ローン残高の確認、旧居の簡易査定、資金計画の策定、新居の条件整理・現地見学スタート
  2〜3ヶ月目	新居の契約・ローン審査	新居の売買契約締結、新居の住宅ローン本審査および契約手続き
  4〜6ヶ月目	旧居の売却活動・契約・完済	空室状態での売却活動・内覧対応、売買契約の締結、旧居の決済・引き渡し・既存ローン完済

  
  
  

  マンションが売れやすい「おすすめの時期・タイミング」

  住み替えを成功させるには、マンション市場の需要が高まる時期や、税制上の優遇措置に合わせた売り出しタイミングを見極めることも大切です。

  
  
  

  ①季節要因：不動産動向が活発な「2〜3月」と「9〜10月」

  
  

  ■春の需要期（2〜3月）：
  新生活・進学・転勤に合わせた購入需要が一年で最も高まる時期です。買い手が多く集まるため、早期売却や強気な価格設定が狙いやすくなります。
  
  ■秋の需要期（9〜10月）：
  下半期の異動・転勤シーズンに向け、春に次いで取引が活発になる時期です。
  
  💡 需要のピークに合わせて売り出すのではなく、ピークの1〜2ヶ月前（12〜1月、7〜8月）から査定・売り出しの準備を開始するのが鉄則です。

  
  
  

  ②所有期間：税金が大幅に安くなる「5年超」と「10年超」

  
  

  売却益（譲渡所得）が発生した場合、マンションを売却した年の1月1日時点での所有期間によって税率が大きく変わります。
  
  ■所有期間5年超（長期譲渡所得）：
  売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率が約39%（短期譲渡所得）から約20%（長期譲渡所得）へと半減します。
  例えば売却益が1,000万円の場合、税金は約396万円から約203万円へと下がり、手元に残る現金が約193万円も多くなります。
  
  ■所有期間10年超：
  売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているマイホームを売却する場合、長期譲渡所得の税率からさらに税率が低くなる「軽減税率の特例」が利用できます。
  この特例が適用されると、売却益のうち6,000万円以下の部分に対する税率が14.215%まで下がります。また、マイホーム売却時の代表的な節税制度である「3,000万円の特別控除」と併用できる点も大きな魅力です。
  
  💡売却益が見込まれる場合は、所有期間が5年や10年の節目を跨ぐタイミングまで調整してから売り出すのも賢い選択です。
  

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  マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や節税できる特例を解説

  
  

• 自分はどっち？「売り先行」vs「買い先行」のメリット・デメリットと比較

  

  住み替えの全体像とスケジュール感が把握できたら、次はいよいよ「自分は売り先行と買い先行のどちらを選ぶべきか」を決めるフェーズです。
  それぞれのメリットとデメリット、そして「どんな人にどちらが向いているのか」を詳しく比較しながら紐解いていきましょう。

  
  
  

  パターン1：資金重視なら「売り先行」

  資金面の安全性を最優先にし、無理のない計画で確実に住み替えを進めたい方に選ばれているのが「売り先行」です。

  
  

  「売り先行」メリット

  ・売却額が確定するため資金計画が狂わない
  手元に残る金額が100%確定した状態で新居を探し始められるため、「思ったより安くしか売れず新居のローン返済が厳しくなった」といった失敗が起こりません。
  
  ・焦らず強気の姿勢で高値売却を狙える
  退去期限や引っ越し日に追われることがないため、希望価格で購入してくれる買主様が現れるまでじっくり待つことができます。

  
  
  

  「売り先行」デメリット

  ・仮住まい費用が発生する可能性がある
  旧居の引き渡しまでに新居が決まらない場合、一時的に賃貸物件などへ引っ越す必要があり、二重の引っ越し費用や仮住まいの家賃といったコストが膨らむリスクがあります。
  
  ・新居探しの期間が限られ、条件面の妥協が必要になることもある
  「いつまでも仮住まいを続けるわけにはいかない」という焦りから、新居の条件を多少妥協して契約せざるを得ないケースが生じます。

  
  
  

  「売り先行」はこんな人におすすめ

  ・現在の住宅ローンがしっかり残っている方
  ・資金計画で絶対に失敗したくない方や、自己資金にあまり余裕がない方
  ・新居の条件に強いこだわりがなく、柔軟に物件を選べる方

  
  
  

  パターン2：理想の家優先なら「買い先行」

  妥協せずに理想の新居を追い求め、引っ越しの手間やストレスを最小限に抑えたい方に適しているのが「買い先行」です。

  
  

  「買い先行」メリット

  ・妥協せず納得いくまで新居を探せる
  売り出しの期限や退去日に縛られないため、人気の高い限定エリアやこだわりのリノベーション物件など、理想の住まいをじっくり吟味して確保できます。
  
  ・仮住まいが不要で、引っ越しが1回で済む
  完成した新居へ直接引っ越せるため、仮住まい費用の発生や2回分の引っ越し作業といった手間と余計なコストを完全にカットできます。
  
  ・旧居を「空室」にして売却活動ができる
  引っ越し後のきれいな空室状態で売り出せるため、内覧対応の手間がかからず、買主様にも好印象を与えやすくなります。

  
  
  

  「買い先行」デメリット

  ・二重ローンや維持費重複のリスクがある
  旧居のローンが残っている場合、売却が完了するまでの間、新居と旧居のローンや管理費・修繕積立金を二重で払い続ける重い負担が発生します。
  
  ・売却が長引くと、焦って大幅な値下げになりやすい
  二重払いの期間が長引くほど精神的・金銭的な負担が大きくなるため、早期売却を狙って想定より大幅な値下げを強いられるリスクがあります。

  
  
  

  「買い先行」はこんな人におすすめ

  ・旧居の住宅ローンをすでに完済している方、または十分な自己資金がある方
  ・新居のエリアや間取り、条件などに妥協したくない強いこだわりがある方
  ・仮住まいや2回の引っ越しといった手間・負担を避けたい方

• 失敗しない！「住宅ローン」がある場合の住み替えの進め方

  

  住み替えを検討する方の多くが抱える一番の不安が、「現在の住宅ローンがまだ残っているけれど、本当にスムーズに買い替えできるのだろうか」という点です。
  結論から言うと、住宅ローンが残っていても住み替えは十分に可能です。ただし、「売却予定額」と「ローン残高」のどちらが大きいかによって、選べる進め方や資金戦略が変わってきます。

  
  
  

  ①アンダーローンの場合（売却額 ＞ ローン残高）

  アンダーローンとは、マンションの売却想定価格が、残っている住宅ローン残高を上回っている状態を指します。
  この状態であれば、売却代金で旧居のローンを完済したうえで、手元に現金を残すことができます。旧居のローンを完全に抹消できるため、前章で解説した「売り先行」と「買い先行」のどちらでも資金計画上のリスクなく自由に選ぶことができます。
  
  また、手元に残った資金を新居の頭金や引っ越し費用、各種諸経費に充てることができるため、新居での新たな住宅ローン審査も通りやすく、資金計画において非常に優位な立場で住み替えを進められます。

  
  
  

  ②オーバーローンの場合（売却額 ＜ ローン残高）

  オーバーローンとは、マンションの売却想定価格よりも、残っている住宅ローン残高の方が上回っている状態を指します。
  通常、住宅ローンを組んでいる不動産には金融機関の「抵当権」が設定されており、売却時にはローンを全額完済して抵当権を抹消しなければ引き渡すことができません。売却代金だけではローンを返しきれないため、不足分を自己資金で補填して完済する必要があります。
  もし手元の自己資金だけで不足分を補填できない場合は、資金計画のズレを防ぐために原則として「売り先行」で進めるか、後述する「買い替えローン」の検討が必須となります。

  
  
  

  ③知っておきたい「買い替えローン」の仕組みと注意点

  オーバーローンで自己資金の補填も難しい場合の強力な選択肢となるのが、「買い替えローン」です。

  
  

  ■買い替えローンの仕組み
  「旧居で返しきれなかった残債」と「新居の購入費用」を合算して、ひとつの新しい住宅ローンとしてまとめて借り入れる方法です。自己資金を多く出せない状態であっても、オーバーローンのまま住み替えを成立させられる点が最大のメリットです。

  
  
  

  ■利用時の2つの注意点

  
  

  ⚠️融資審査が通常より格段に厳しくなる
  新居の資産価値以上の金額を貸し出すことになるため、借入希望者の年収や職業の安定性、返済比率などが厳格にチェックされます。
  
  ⚠️毎月の返済負担が重くなる
  新居の購入価格以上の金額を借り入れるため、借入総額が膨らみます。将来の生活設計に無理が生じないよう、事前に綿密な返済シミュレーションを行っておくことが不可欠です。

• 住み替えで損しないための「5つのテクニック」

  

  マンションの住み替えでは、契約上の特約や制度を上手に取り入れることで、金銭的な損失やスケジュールの破綻リスクを大幅に減らすことができます。ここでは、実践しておきたい代表的なテクニックを整理して解説します。

  
  
  

  ①「買い替え特約」で売却失敗時の違約金リスクを防ぐ

  新居を先に契約する場合に付けておきたいのが「買い替え特約」です。これは、一定期日までに現在のマンションが所定の金額以上で売れなかった場合、新居の購入契約をペナルティなしで白紙解除できる取り決めを指します。
  万が一旧居の売却が難航しても、手付金の放棄や違約金を支払うことなく契約をキャンセルできるため、無理な二重ローンを背負う事態を確実に防げます。ただし、新居の売主側にとっては取引が白紙になるリスクを伴うため、承諾を得るには不動産会社を介した丁寧な条件交渉が欠かせません。

  
  
  

  ②「引渡し猶予特約」で仮住まい費用を浮かせる

  売り先行や同時進行で頭を悩ませがちなのが、旧居の引き渡しと新居への入居タイミングのズレです。これを解消する有効な手段が「引渡し猶予特約」です。
  通常は売買代金の決済と同時に物件を引き渡しますが、この特約を結ぶことで、決済後も数日間から1週間程度そのまま旧居に住み続けることが認められます。売却代金を先に受け取ってから新居の決済や引っ越しを行う猶予が生まれるため、一時的な仮住まいを挟む必要がなくなります。敷金・礼金や2回分の引越し代を丸ごと浮かせられるため、コスト削減効果の非常に高いテクニックです。

  
  
  

  ③「買取保証付き売却」で高値挑戦とスケジュール確定を両立する

  「少しでも高く売りたいけれど、新居の購入期日に間に合わないのは困る」という場合に心強いのが「買取保証付き売却」です。
  売り出しから一定期間は一般の市場に向けて高値での仲介売却に挑戦し、もし期日までに買い手が見つからなかった場合は、あらかじめ取り決めておいた保証金額で不動産会社が直接買い取ります。「最低限この金額でこの期日までに現金化できる」という防衛ラインを確定できるため、新居の購入契約や資金計画が破綻するリスクをゼロに抑えられます。

  
  
  

  ④万が一の損をカバーする「譲渡損失の損益通算・繰越控除」

  もし今のマンションが購入時より安くしか売れず、売却損が出てしまった場合でも、税金の負担を大きく減らせる救済特例があります。それが「譲渡損失の損益通算・繰越控除」という制度です。
  難しい言葉に聞こえますが、仕組みはとてもシンプルです。住み替えで出た赤字分を会社のお給料などと合算（損益通算）することで、「納めすぎた所得税が戻ってくる」「翌年の住民税が安くなる」という大きな節税メリットが得られます。
  さらに、一度に引ききれなかった赤字は翌年以降の最長3年間にわたって繰り越せる（繰越控除）ため、最大で4年間にわたり手取りを増やす形で売却損をカバーできます。

  
  
  

  ⑤売却・購入・リノベを一括管理できる「ワンストップ対応」を選ぶ

  住み替えで最も難易度が高いのは、旧居の売却、新居の選定、ローンの資金調整、リノベーションの窓口が分散してしまうことです。各手続きの担当者がバラバラだと、連絡の行き違いによるスケジュールのズレや余計なコストが発生しやすくなります。
  そこでおすすめなのが、「窓口を1社に集約できる不動産会社」を選ぶことです。
  
  たとえば弊社KULABO不動産には、不動産仲介部門「ハウスボカン」とリノベーション部門「KULABO」が揃っており、売却から新居探し、施工までワンストップで対応可能です。
  さらに売却面でも、今のマンションをそのまま売るだけでなく「リノベ後の完成イメージ」をCGパース化して買い手に提案できます。購入検討者が新生活を具体的にイメージできるため、築年数が経った物件でも魅力が伝わり、早期売却や高値成約につながりやすくなります。
  
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• まとめ

  

  マンションの住み替えに絶対的な正解はありません。住宅ローンの残高や優先したい条件に合わせて、「売り先行」「買い先行」「売り買い同時」から最適な方法を選ぶことが成功への近道です。
  スケジュールの目安や税金の軽減特例、ローン調整のポイントを押さえておくことで、無駄なコストを抑えてスムーズに手続きを進めることができます。
  KULABO不動産では、今の住まいを高値・早期売却するための「CGパースによるリノベ提案」から、新居探し、資金計画、タイミング調整までをワンストップでお手伝いしています。「まずは自分の家がいくらで売れるか知りたい」「自分に合う住み替えパターンを相談したい」という方は、ぜひお気軽にKULABO不動産の無料相談・査定サービスをご利用ください。

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