住宅ローンが残っているマンションは売却できる？売却の流れと注意点を解説

• お金のこと

「急な転勤や家族構成の変化で住み替えたいけれど、まだ住宅ローンが何千万円も残っている……」「住宅ローンの返済中にマンションを売却することはできるのだろうか？」
このようなお悩みを抱えて売却活動を踏みとどまっている方は非常に多くいらっしゃいます。
この記事では、住宅ローン返済中のマンションを売却するための必須条件、売却完了までの具体的な手順、売却代金だけでは完済できない場合の対処法、そして失敗しないための注意点までを網羅して分かりやすく解説します。

• 住宅ローンが残っていても売却できる？絶対に外せない2つの条件

  
  
  

  住宅ローン返済中のマンションを売却するためには、引き渡し当日までにクリアすべき2つの絶対条件があります。

  
  

  【住宅ローン残債あり物件を売却するための大原則】
  「住宅ローンの完済」＝「抵当権の抹消」＝「新しい買主への引き渡しが可能」

  
  

  条件①：住宅ローンの全額完済

  大前提として、売却代金や自己資金を用いて住宅ローンの残債を1円残らず全額一括返済することが求められます。
  売却代金をそのままローンの繰り上げ返済に充当する形をとるのが一般的です。

  
  

  条件②：金融機関の「抵当権」を抹消すること

  住宅ローンを組む際、借入先である金融機関は対象のマンションに抵当権を設定しています。
  抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った場合に金融機関が物件を差し押さえ、競売にかけて資金を回収できる担保権のことです。

  
  

  抵当権がついたままでは売却できない理由

  抵当権がついたままのマンションを買主が購入してしまうと、前所有者の返済不履行によって住まいを競売にかけられ追い出されてしまう重大なリスクを背負うことになります。
  そのため、通常の不動産売買取引では引き渡しと同時に抵当権を完全に抹消登記することが絶対条件となります。
  金融機関はローンが全額完済されない限り抵当権の抹消書類を発行しないため、ローンの完済と抵当権の抹消は必ずセットで実行されます。

• まずは現状把握！「アンダーローン」か「オーバーローン」かを確認

  
  
  

  売却計画を立てる上で最も重要なのが、「査定額」と「住宅ローン残債」のバランスです。

  
  

  【アンダーローン】査定価格＞ローン残債

  売却代金だけでローンを完済でき、手元に現金が残る状態です。手元資金の持ち出しが不要なため、売却手続きの難易度は低くなります。

  
  

  【オーバーローン】査定価格＜ローン残債

  売却代金だけではローンを返しきれず、抵当権を抹消するために自己資金の持ち出しなどで不足分を補う必要があります。

  
  

  住宅ローンの残債を調べる3つの方法

  まずは現在の正確なローン残高を確認しましょう。

  
  

  1. 金融機関のインターネットバンキング
  マイページ等から24時間いつでも最新残高を確認可能です。
  2. 住宅ローン契約時の「返済予定表」
  当初交付された書類から、現在の年月に該当する残高をチェックします。
  3. 毎年秋〜冬に届く「年末残高証明書」
  住宅ローン控除用に送られてくる公的証明書で確認できます。

  
  

  残債を把握したら、不動産会社に査定を依頼して「自宅がいくらで売れそうか」を算出し、どちらの状態に該当するかを判定します。

• 住宅ローンが残っているマンションを売却する5つのステップ

  
  
  

  住宅ローンが残っているマンションの売却は、以下の5つのステップで進みます。

  
  

  【売却の流れ】
  手順①住宅ローンの残債確認と不動産会社への査定依頼
  手順②不動産会社と媒介契約を結ぶ
  手順③売却活動の開始と買主との売買契約締結
  手順④金融機関へ「全額繰り上げ返済」の申し込み
  手順⑤残代金決済・抵当権抹消・物件引き渡し

  
  

  手順①住宅ローンの残債確認と不動産会社への査定依頼

  ローン残債を把握したら、複数の不動産会社へ査定を依頼します。会社によって算出根拠や販売戦略が異なるため、机上査定や訪問査定を通じて現実的に売れる適正相場を比較検討しましょう。

  
  

  手順②不動産会社と媒介契約を結ぶ

  売却を依頼する不動産会社を決め、媒介契約を結びます。契約には以下の3種類があります。

  
  

  契約の種類	依頼社数	報告頻度	特徴
  一般媒介契約	複数社可能	義務なし	複数社を競わせられるが、人気物件でないと後回しにされるリスクがある。
  専任媒介契約	1社のみ	2週に1回以上	窓口が一本化され、手厚い売却サポートを受けられる。
  専属専任媒介契約	1社のみ	週に1回以上	縛りは強いが、会社側が最優先で広告費をかけて動いてくれやすい。

  
  

  手順③売却活動の開始と買主との売買契約締結

  ポータルサイト等への掲載、内覧対応を経て購入希望者が現れたら、売却価格や引き渡し時期などの条件交渉を行います。合意に至れば不動産売買契約を締結し、買主から売買価格の5〜10%程度の手付金を受け取ります。

  
  

  手順④金融機関へ全額繰り上げ返済の申し込み

  売買契約が完了し、引き渡し日が確定したら、住宅ローンを借り入れている金融機関へ連絡し、全額繰り上げ返済の事前手続きを行います。
  金融機関側で抵当権抹消書類などを手配するのに2週間〜1ヶ月程度の期間を要するため、決済日が決まったら速やかに連絡を入れておくことが非常に重要です。

  
  

  手順⑤残代金決済・抵当権抹消・物件引き渡し

  平日の午前中に、買主・売主・不動産会社担当者・金融機関担当者・司法書士が一堂に会して実行します。
  以下の手続きを同日中・一連の流れで完了させます。

  
  

  1. 残代金の受領
  買主から売主の口座へ残代金が振り込まれます。
  2. ローンの完済
  振り込まれた売却代金（＋不足分の自己資金）をそのまま住宅ローンの完済口座へ充当します。
  3. 抵当権抹消登記の申請
  金融機関から受領した抹消書類を用いて、立ち会った司法書士が法務局へ抵当権抹消登記および所有権移転登記を申請します。
  4. 鍵の引き渡し
  手続き完了を確認後、マンションの鍵一式を買主へ渡して売却完了となります。

  
  

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• 売却額でローンが完済できない場合の3つの対処法

  
  
  

  査定の結果、売却予想額が住宅ローンの残債を下回ってしまう場合でも、以下の3つの手段を活用することで売却を進めることができます。

  
  

  対処法①：手持ちの「自己資金」を補填して完済する

  最も安全で一般的な解決策です。不足分の差額を預貯金などから拠出し、売却代金と合算して全額繰り上げ返済を行います。

  
  

  ※注意点：売却時の「諸経費」も考慮しておく。不動産の売却には、仲介手数料、一括繰り上げ返済手数料、抵当権抹消登記費用、印紙税など、売却価格の約3〜5％前後の諸経費が現金で必要になります。不足分だけでなく諸経費も含めた自己資金計画を立てておきましょう。

  
  

  対処法②：「住み替えローン」を活用する

  現在のマンションを売却して新居を購入する場合に利用できる特別なローンです。新居の購入資金に旧居の売却代金で返しきれなかったローン残債を上乗せして一本化して借り入れるため、手元にまとまった資金がなくても住み替えが可能になります。
  ただし、担保価値以上の借り入れとなるため審査基準が厳しく、毎月の返済負担が増える点に注意が必要です。

  
  

  対処法③：「任意売却」を選択する

  住宅ローンの返済が滞り、自己資金の補填もできない場合の最終手段です。金融機関の個別合意を得て抵当権を解除してもらい、一般市場で売却します。
  競売（市場価格の5〜7割前後の安値）と比べて市場相場に近い適正価格で売却できる一方、信用情報機関に事故情報が登録されるデメリットがあります。

• 住宅ローン返済中のマンション売却で押さえるべき3つの注意点

  
  
  

  ① 金融機関への連絡は「売買契約後」にすぐ行う

  決済日に抵当権を外すためには、金融機関の内部決済や抹消書類の準備が必須です。
  直前になって金融機関に連絡しても書類の発行が間に合わず、決済期日を引き延ばさざるを得なくなり、買主に対する重大な契約違反に繋がる恐れがあります。

  
  

  ② 共有名義・ペアローンの場合は「連帯債務者」の同意が必要

  夫婦などでペアローンを組んでいたり、連帯保証人を設定して共同名義で所有している場合、名義人全員の同意がなければ売却手続きを進めることはできません。
  離婚などに伴う売却では、事前に双方で売却方針や残債の返済負担割合を法的に整理しておく必要があります。

  
  

  ③ マンションの売却実績・販売戦略に強い会社を選ぶ

  オーバーローンを避けて自己資金の持ち出しを減らすためには、1円でも高く、好条件で売却してくれる不動産会社を見つけることが最大の防御策です。
  マンション売却の実績が豊富で、物件のポテンシャルを正しく評価し、魅力的な広告戦略を展開してくれる会社をパートナーに選びましょう。

• まとめ：まずは「正確な残債把握」と「査定」からスタートしよう

  
  
  

  住宅ローン返済中のマンションであっても、引き渡し時に全額完済して抵当権を抹消するというルールさえ守れば何ら問題なく売却できます。
  

  売却代金だけで完済できるのか、自己資金の補填が必要になるのかは、「現在の正確なローン残高」と「信頼できる不動産会社の査定額」を照らし合わせて初めて判明します。
  「ローンが残っているから無理だろう」と自己判断で諦めてしまう前に、まずは住宅ローンの返済予定表を手元に用意し、不動産会社の無料査定を利用してご自身のマンションの資産価値を確かめてみましょう。プロのアドバイスを受けることで、資金面で無理のない安全な売却計画をスタートさせることができます。

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