2026年は売り時？マンションの売り時を決める3大要素（築年数・市場動向・税金）と高値売却のコツ

• 売却の基礎知識

「所有しているマンション、そろそろ売り時なのかな？」「いつ手放すのが一番得なのだろう？」とお悩みではありませんか？
売る時期を数年誤るだけで、売却価格に数百万単位の差が出てしまうことも珍しくありません。
この記事では、築年数の推移や不動産市場の動向、税金面などから見た「マンションが高く売れるタイミング」を徹底解説します。

• 築年数から見るマンションの「売り時」と価格下落3つの波

  
  
  

  マンションの資産価値は、築年数の経過とともに一律で下がるわけではなく、大きく値下がりする「特定のタイミング」が存在します。売却の決断を遅らせないためにも、築年数の推移を押さえておきましょう。

  
  

  築年数	売れやすさ	ターゲット
  5～10年	◎	新築より割安で最新設備を求める方 リフォーム不要で即入居したい方
  15～20年	〇	広さと価格のバランスを最重視する方 リフォーム前提または一部改修済み物件を狙う方
  20～35年	△	物件価格を抑えて自由な間取りを作りたい方 価格を重視される方

  
  

  築5年〜10年以内：最も高値で売れやすい「最高の売り時」

  築5年以内の「浅築」や築10年未満のマンションは、新築と遜色ない設備や綺麗な内装が保たれているため、中古市場で圧倒的な人気を誇ります。

  「新築マンションは高すぎて手が出ないが、綺麗な部屋に住みたい」という層が購入を検討するため、売り出せばすぐに高値で成約しやすい絶好のタイミングと言えます。

  
  

  築15年〜20年：価格下落が加速する「最初の分岐点」

  築15年を超えると、給湯器やキッチン、浴室などの水回り設備に不具合が出始めます。また、マンション全体の「修繕積立金」が値上げされるタイミングとも重なりやすく、維持費の面から買主が慎重になり始める時期です。

  築20年を超えると資産価値の下落スピードが緩やかになる傾向があるため、「価格が大きく落ち込む前の築15年〜20年以内」に手放すのは非常に賢い戦略です。

  
  

  築20年〜35年前後：一般仲介では「値下げ交渉」を受けやすくなる時期

  築20年〜35年前後になると、建物や設備、内装の傷みが目立つようになります。一般のポータルサイトで売り出すと、買主から「そのままでは住めない」「リフォーム費用が数百万円かかる」と判断され、大幅な値下げを要求されたり、売れ残ったりするリスクが急増します。

  しかし後述するように、この「築20〜35年」の物件こそが、近年のリノベーション市場において最も需要が高まっている「最高の売り時」でもあります。
  リノベーション部門のKULABOでは、物件探しからのお問い合わせが年間1,000組以上あり、その中でも築20～35年前後で探されている方の割合も多いです。

• 市場動向・季節・税金から見るマンションの売り時

  
  
  

  築年数だけでなく、経済情勢や季節、所有期間による税金の違いも売却タイミングを左右する重要な要素です。

  
  

  金利動向と不動産相場（住宅ローン金利の動向）

  不動産価格は「金利」と密接に連動しています。超低金利時代は買主がローンを組みやすいため、中古マンション価格が高騰しやすい「売り手市場」となります。

  金利が上昇局面に入ると、買主の予算が下がり、結果として不動産の売出価格も下げざるを得なくなります。金利が本格的に上がる前のタイミングを見極めて売り出すことが重要です。

  
  

  マンションが高く売れる季節は？

  年間を通じた「季節の売り時」で最も需要が高まるのは、新生活に向けた引越しや転勤が集中する1月〜3月です。この時期に合わせて売り出しを開始（12月〜1月頃に不動産会社へ相談）することで、内覧客が増え、希望価格で売り抜けやすくなります。秋口の9月〜10月も人事異動に伴う第二の需要期となります。

  
  

  所有期間が「5年」を超えたタイミング（譲渡所得税の軽減）

  マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、かかる税金は所有期間によって大きく変わります。

  
  

  短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率39.63%
  長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率20.315%

  
  

  売却した年の1月1日時点で所有期間が「5年を超えているか」で税率が約半分になります。節税対策の観点からは、購入から5年以上経過してから売却するのが鉄則です。

• マンションの管理・維持コストから見る「大規模修繕前後」の売り時

  
  
  

  築年数や市場動向だけでなく、マンション固有の「管理状態」や「維持コストの変更」も売却のタイミングを左右する大きな要因です。特に大規模修繕の実施時期や修繕積立金の値上げは、買主の購入意欲に直結します。

  
  

  大規模修繕の「直前」と「直後」どちらが売り時？

  多くのマンションでは、12年〜15年周期で大規模修繕工事が行われます。売り時として理想的なのは「大規模修繕の直後」です。

  
  

  • 大規模修繕直後が有利な理由： 外壁の塗装や共用部が綺麗に生まれ変わり、見た目の印象が飛躍的に良くなります。また、「当面の間、大きな工事が発生しない」という安心感を買主に与えることができるため、高値で売りやすい時期となります。
  • 大規模修繕直前は避けたい理由： 工事期間中の足場やシートで日当たり・眺望が悪くなり、内覧時の印象が低下します。さらに、工事費用の不足による「一時金の徴収」が決定している場合、買主から敬遠される要因になります。

  
  

  「修繕積立金の値上げ通知」が届いたタイミングも決断の刻

  築年数が経つにつれて、将来の工事費用を確保するために「修繕積立金」が値上げされるケースが増えます。

  毎月のランニングコスト（管理費＋修繕積立金）が上がると、買主にとっては「毎月の支払額」が増えることを意味するため、販売ハードルが上がってしまいます。管理組合で「修繕積立金の値上げ案」が議題に上がり、正式決定・改定される前のタイミングで売却を進めるのも、手元に残る資金を最大化するための重要な戦略です。

• 住宅ローン残高がある人が押さえるべき「売却の判断基準」

  住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、最大の判断基準は「売却予想価格でローンを全額返済できるか（アンダーローン状態か）」です。不動産は売却と同時に抵当権を抹消する必要があるため、売却代金や自己資金でローンを完済できるかが運命の分かれ目となります。

  
  

  アンダーローンの場合（売却額 ＞ ローン残高）

  物件の売却代金だけでローンを完済できる状態です。手元に残った差額資金は、次の住まいの購入資金や手元資金として自由に活用できるため、いつでもスムーズに売却を進められます。

  
  

  オーバーローンの場合（売却額 ＜ ローン残高）

  売却代金だけではローンを返しきれない状態です。不足分を自己資金（預貯金）から補填して完済するか、買い替え先で「住み替えローン」を組む必要があります。どちらも難しい場合は売却自体が困難になるため、慎重な資金計画が不可欠です。

  
  

  まずは不動産会社に査定を依頼し、正確な査定額とローンの残り残高を比較することから始めましょう。

• マンションの売り時を逃さないための4つの行動指針

  
  
  

  売り時だと判断した際に、スムーズに高値売却を実現するための具体的な行動指針を解説します。

  
  

  ①今すぐ売る予定がなくても「現在の査定額」を把握しておく

  「まだ売るか決めていないから」と放置していると、突然の金利上昇や相場の下落で売り時を逃してしまいます。まずは机上査定などを利用して「今売ったら自分のマンションはいくらになるのか」を常に把握しておくことが大切です。

  
  

  ②住み替え先の探し方と並行して計画を立てる

  現在住んでいるマイホームを売る場合、「売却」と「新居探し」のスケジュール調整が不可欠です。売り時だからと焦って売りに出し、新居が決まらないまま仮住まい費用がかさんでしまっては本末転倒です。信頼できる不動産会社と二人三脚で計画を立てましょう。
  売却タイミングも重要で、内覧しやすく印象が良い「空室」の方が売却活動では有利になります。
  コスト重視なら「居住中」、売却のしやすさ・スピード重視なら「空室」を検討するのがおすすめです。

  
  

  ③リフォームやリノベーションを「売主自身」で安易にやらない

  「築古で汚いから、売り出し前に壁紙や水回りを綺麗にした方が高く売れるのでは？」と考えがちですが、これはNGです。かけたリフォーム費用分を売出価格に上乗せして回収するのは難しく、売り時を逃します。

  買主は「自分好みにリノベしたい」と考えているケースが多いため、「完成イメージを見せて売る」のがベストな方法です。

  
  

  ④築古マンションは「リノベーションに強い不動産会社」をパートナーに選ぶ

  市場の動向や築年数の壁を気にするあまり身動きが取れなくなる前に、地域の特性や独自の販売ルートを持つプロへ相談するのが一番の近道です。
  名古屋エリアは、利便性の高い中古マンションを自分好みにリノベしたいという買主が豊富に存在します。
  知識とノウハウを持つ専門家なら、築年数に捉われない物件本来の魅力を最大限に引き出した売却提案が可能です。悩む前にまずは実績のあるプロへ相談し、ご自身の物件に最適な販売戦略を一緒に立てていきましょう。

• 「2026年」がマンション売却のチャンスなのか？

  「いつマンションを売却すべきか」というタイミングにおいて、2026年は売却の決断を下す非常に強力な追い風が吹いている年と言えます。物件の売却時期を検討するうえで、2026年現在の市場環境を踏まえると、明確な売り時と言える理由は以下の2点に集約されます。

  
  

  1. 中古マンション相場の高騰による「価格のピーク」

  新築マンション価格の高騰や建築資材・人件費の上昇が続いており、それに引っ張られる形で中古マンション相場も依然として歴史的な高水準を維持しています。過去数年で物件の資産価値は大きく上昇しており、「想定していた以上の高値で売却し、手元に残る利益（売却益）を最大化しやすい環境」が整っています。相場がピーク圏内にある今こそ、高値売却を狙える絶好のタイミングです。

  2. 購入意欲（需要）が衰える前の駆け込み

  現在の市場は高値圏にありますが、今後は買い手側の購入意欲や予算感に変化が生じる可能性も指摘されています。不動産の価格は「買主の需要」があって初めて成り立ちます。買主の購入意欲が依然として旺盛な2026年中に売り出すことで、価格を崩さずに好条件・早期で成約に至る可能性を高めることができます。

  
  

  💡 ワンポイントアドバイス

  不動産市場の波を見極めるのは容易ではありませんが、「相場が高水準にあり、買主の需要がしっかりと存在するタイミング」で動くことが不動産売却の鉄則です。まずは信頼できる不動産会社に無料査定を依頼し、現在の所有マンションがいくらで売れるのか、正確な市場価値を把握することから始めましょう。

• まとめ：自分のマンションの「最高の売り時」を見極めよう

  
  
  

  マンションの売り時は、築年数の推移や市場の金利動向、所有期間による税金の変わり目など、複数の要因が絡み合って決まります。

  大切なのは、「築古になったから価値がない」と諦めるのではなく、その築年数・立地に応じた「適切なターゲット」へ届けてくれる不動産会社をパートナーに選ぶことです。

  特に名古屋市内で築20〜35年前後のマンションをお持ちなら、まさにリノベ需要が高まっている「今」が絶好の売り時です。

  リノベ特化型のプロの手を借りて、所有マンションが持つ本当の価値を引き出し、納得のいくタイミングでスマートな売却を果たしましょう。

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