マンション売却でやってはいけないこと20選｜失敗を防ぐ注意点と高く売るコツ

• 売却のコツ

「大切にしてきたマンションを売却したいけれど、失敗して後悔したくない」「売却でやってしまいがちなNG行動や落とし穴にはどんなものがあるのだろう？」
ノウハウや知識がないまま自己流で進めてしまうと、相場より大幅に安く売ることになったり、何ヶ月も売れ残って売却スケジュールが狂ってしまったりする危険性があります。
この記事では、マンション売却で絶対にやってはいけないことを4つの段階に分けて20項目紹介します。さらに、築年数が古いマンションを売却するときの注意点についても解説します。

• 【事前準備フェーズ】売り出し前にやってはいけないNG行動5選

  
  
  

  売却活動をスタートする前の「準備段階」での知識不足や判断ミスは、その後の売却プロセス全体を大きく狂わせます。

  
  

  ①住宅ローンの残高を確認せずに進める

  売却代金でローンを完済できず「自己資金」が必要になるケースがあります。事前に金融機関で残高を確認せず売り出すと、途中で計画が頓挫する原因になります。

  
  

  ②相場を調べずに不動産会社へ完全丸投げする

  自分自身で周辺の取引相場を把握していないと、提示された査定価格が適正かどうか判断できません。悪質な価格設定を見抜くためにも、事前の相場把握は必須です。

  
  

  💡ポイント

  特に名古屋市内の東山沿線や人気の学区エリアは需要が高く、相場が変動しやすいので、こまめに確認しましょう。

  
  

  ③自己判断でフライングでリフォーム・リノベーションを行う

  「綺麗な方が高く売れるはず」と数百万円かけてリフォームしても、費用分を売出価格に上乗せして回収するのは非常に困難です。また、買主が「自分好みにリノベしたい」と考えているケースも多いため、かえって売りづらくなります。

  
  

  ④必要書類を揃えていない

  売買契約や引き渡しの段階で書類が足りないと、手続きがストップします。購入時の契約書や管理規約、修繕積立金の積立状況がわかる書類は早期に手配しましょう。

  
  

  ⑤売却にかかる諸経費を計算に入れていない

  売却代金のすべてが手元に残るわけではありません。仲介手数料（売買価格の3％＋6万円＋税）や譲渡所得税、印紙税などのコストを事前に計算していないと、手元に残る資金が予想以上に少なくなってしまいます。
  

  売買代金2,000万円の場合
  ・仲介手数料　726,000円
  ・印紙税　10,000円
  ・譲渡所得税　譲渡益×20.315%もしくは譲渡益×39.63%

• 【査定・会社選びフェーズ】不動産会社選びでやってはいけないNG行動5選

  
  
  

  不動産会社選びは売却の成否を分ける最大の分かれ道です。ここで間違った選択をすると致命的な失敗につながります。

  
  

  ⑥査定額の「高さ」だけで不動産会社を選ぶ

  自社と契約を結びたいがために、相場を無視した高い査定額を提示してくる会社があります。結局売れ残って値下げを要求されるため、価格の「根拠」で選ぶのが鉄則です。

  
  

  ⑦一括査定サイトを利用せず1社だけに絞って決める

  最初から1社だけに相談すると、その提示額や対応が適正なのか比較検討できません。必ず複数社（3〜4社）に査定を依頼し、比較しましょう。

  
  

  ⑧「囲い込み」のリスクを確認せず、不動産会社を選ぶ

  売主・買主の両方から仲介手数料をもらうために、他社からの購入問い合わせを拒否して物件を隠匿する「囲い込み」を行う会社と契約すると、売却期間が引き延ばされ、値下げを余儀なくされます。
  媒介契約を結ぶ時は、物件情報の公開方法や販売活動について担当者に確認しましょう。

  
  

  ⑨物件の「種別（マンション・戸建て）」に合っていない会社を選ぶ

  不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。賃貸や戸建てが得意な会社にマンション売却を頼んでも、ターゲット層への効果的なアプローチは期待できません。

  
  

  ⑩一般媒介契約なら必ず売れやすくなると思いこむ

  一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるメリットがります。一方で、複数社が同じ物件を扱うため各社が積極的に広告費や営業リソースをかけにくいケースもあります。

  
  
  

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• 【販売活動・内覧フェーズ】売り出し中にやってはいけないNG行動5選

  
  
  

  いよいよ売り出しが始まってからの対応ミスも、売却の機会損失を招く大きな要因となります。

  
  

  ⑪相場から大きくかけ離れた「高すぎる価格」で売り出す

  ポータルサイトを見ている買主は相場を徹底的に調べています。高すぎる価格設定はスルーされ、検索対象から外れるため、「初動の需要（売り出し直後の注目期）」を逃してしまいます。

  
  

  ⑫写真や掲載情報が暗く魅力のないポータルサイト広告を放置する

  広告に掲載されている部屋の写真が暗かったり、散らかっていたりすると内覧希望者は増えません。写真の撮り直しやアピールポイントの見直しについて、遠慮なく担当者に相談しましょう。

  
  

  ⑬内覧時の掃除・整理整頓・臭い対策を怠る

  玄関、水回り（キッチン・浴室・トイレ）の汚れや、ペット・タバコ・生活臭は買主の第一印象を大きく損なう原因となります。内覧前は徹底的な清掃と換気が必要です。

  
  

  ⑭内覧時に買主の後ろをついて回り、プレッシャーを与える

  売主が過度にアピールしたり、後ろをピッタリついて回ったりすると、買主は落ち着いて見学できません。質問されたら誠実に答える程度にし、基本は担当者に任せましょう。

  
  

  ⑮買主からの妥当な「値引き交渉」を感情的に即拒否する

  提示された値下げ要求に対して感情的になり、交渉のテーブルを蹴ってしまうと売却のチャンスを逃します。あらかじめ「いくらまでなら下げるか」の許容範囲を決めておくことが大切です。

  
  
  

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• 【売買契約・引き渡しフェーズ】手続きでやってはいけないNG行動5選

  
  
  

  売主と買主が合意し、契約を結んでから引き渡しを終えるまでのフェーズにも油断は禁物です。

  
  

  ⑯物件の「不具合・欠陥」を隠して売却する

  雨漏りや設備の故障、過去のトラブルなどを隠して売ると、引渡し後に損害賠償請求を受けたり、契約解除されたりする重大なリスクが生じます。デメリットもすべて告知書に明記しましょう。

  
  

  ⑰住宅ローンの「全額繰り上げ返済手続き」を直前まで放置する

  金融機関でのローン完済手続きや抵当権抹消の準備には1ヶ月程度かかります。引き渡し当日までに間に合わないと決済ができなくなります。

  
  

  ⑱引渡し日までに荷物や私物の整理を終えていない

  引渡し当日には、すべての荷物を搬出し「空室」の状態で渡すのがルールです。引越しが遅れると、決済・引渡しのスケジュールに影響する可能性があるため、余裕をもって引越し業者を手配しましょう。

  
  

  ⑲マンションの付属書類や鍵一式を紛失・準備していない

  エアコンや給湯器の取扱説明書、管理規約、マンションのすべての鍵（スペアキー含む）を準備していないと、引渡し時のトラブルに発展します。

  
  

  ⑳売却後の確定申告や税金の確認を後回しにする

  マンション売却をして譲渡所得が生じた場合、原則として確定申告が必要です。一定の要件を満たすことで、「3000万円特別控除」などの特例を利用できる場合があります。

• 築年数が古いマンションで失敗を防ぎ高く売るための具体策

  
  
  

  20個の注意点を把握した上で、特に注意が必要なのが「築年数が経過している」「内装や設備が古い」という条件のマンションです。何も対策を立てずに一般仲介で売り出すと、「古いから」という理由だけで値下げを要求されるケースが多いためです。

  築古マンションの売却で失敗を回避し、高値成約を目指すための3つの具体策を解説します。

  
  

  「現状のまま売る」か「リノベ提案で売る」かを決める

  自己判断でのリフォーム（NG③）は避けるべきですが、古い室内そのままの写真では買主の購入意欲が高まりません。

  近年注目されているのが、「古い状態のまま売り出し、購入検討者にはリノベーション後のイメージパースを提示して売る」という手法です。買主は入居後の理想の暮らしをイメージできるため、売主は無駄なリフォーム費用をかけず、物件価格も下げずに売却が可能になります。

  
  

  「リノベーションを検討している個人買主」の需要を狙う

  新築マンション価格の高騰に伴い、「立地の良い中古マンションを購入し、自分好みにフルリノベーションしたい」という買主が急増しています。

  こうした買主にとって、内装が古いことはマイナスではなく「解体費用を抑えて自由に設計できるメリット」になります。ターゲットを一般買主だけでなく「リノベ目的の買主」に広げてアプローチできる不動産会社をパートナーに選ぶのがポイントです。

  
  

  媒介契約締結時に「販売戦略と報告ルール」を明確にしておく

  「放置（NG⑩）」や「ポータルサイトでの魅力不足（NG⑫）」を防ぐため、媒介契約を結ぶ段階で「どのように物件の魅力を発信してくれるのか」「反響状況の報告頻度とデータ開示の基準」を担当者と取り決めておきましょう。戦略的に売り出すことで、築古であっても早期成約を引き寄せることができます。

• まとめ：NG行動を回避して納得のいく売却を達成しよう

  
  
  

  マンション売却で失敗しないためには、「やってはいけないこと」を事前に正しく知っておき、リスクを回避しながら計画的にステップを進めていくことが重要です。

  自己判断で安易なリフォームや極端な高値設定をせず、自分の所有するマンションの強みを正しく理解し、引き出してくれる不動産会社を選びましょう。

  特に名古屋市内で築年数が経った利便性の高いマンションをお持ちであれば、ただ売り出すだけでなく「リノベ提案」で買主の決断を強力に後押ししてくれるプロへ相談するのが成功への大きな一歩となります。

  今回ご紹介した20個の注意点をしっかり心に留めて、後悔のない満足のいく売却スタートを切りましょう！

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