知っておきたい親名義の実家をお得にリフォームする方法！

• 基礎知識
• お金の話

「実家に戻って両親と同居をすることになった」「実家を住みやすいようにリノベーションしたい」などのご事情により、実家のリフォームリノベーションを検討される方が増えてきています。しかし親名義の不動産を子どもの資金でリフォームする際は、思わぬ費用が発生してしまうことがあるので注意が必要です。
住まいをリフォームするのはそれなりにお金がかかるもの。できる限り費用負担を抑えられるように、ここでは親名義の実家をリフォームする際の注意点についてお話します。

• 親名義のまま物件をリフォームすると損をする！？

  

  実は親名義の物件を子どもがリフォームする場合、下記のような課税や問題が発生します。
  
  ■リフォームのローン減税が適用不可
  リフォーム費用が高額な場合、多くの方がローンを組むことを検討されます。高齢でローンを申し込む場合は借り入れが難しいことが多いため、ご両親ではなく子どもがローンを組むケースがほとんどです。
  しかし、リフォームで住宅ローンの控除を受けるためには、決められた控除条件や工事内容を満たす必要があります。その中に、自己所有かつ自分が住んでいることが条件として挙げられ、これに該当しないと住宅ローン減税の対象とはなりません。したがって、親名義のままでは子どもが住宅ローンの控除を利用できません。
  
  ■贈与税が発生する
  贈与税とは、個人から財産を譲り受けた際に発生する税金のことを言います。贈与税は、110万円以上の財産を受け取った側が支払わなければなりません。親名義の物件を子どもの資金でリフォームする場合は、子どもからご両親へ贈与したとみなされるため、ご両親側に贈与税が発生します。
  
  贈与税は、1月1日～12月31日の期間にいくら贈与を受け取ったかにより決定します。110万円以内の小規模なリフォームで、その他の贈与が何もなければ基本的に贈与税の対象とはなりません。しかし、親名義の実家のリフォーム費用を子世帯が110万円以上負担すると、贈与したとみなされ贈与税が課されます。
  「リフォーム費用をだれが支払うのか」、「リフォーム費用はどれぐらいかかるのか」という点が重要になってきますので、あらかじめ家族やリフォーム会社と相談しておくことが大切です。
  
  
  それでは親名義の家をリフォームするとき、なるべく費用を抑えるにはどうすれば良いのか。贈与税を避ける対策の一つとして、「名義変更」をしてからリフォームする方法が挙げられます。方法別にどのような特徴があるのか説明いたします。

• お得にリフォームする方法①親から子へ売却して名義変更を行う

  

  ご実家のリフォームの贈与税対策として最も一般的な方法が、親が子どもに家を売却して名義を変更する方法です。このとき、建物のみ購入すれば良く、土地まで購入する必要はありません。
  建物の価値は築年数が経つごとに下がると言われています。その建物も築年数が経っていれば、固定資産評価額が低くなっているため、その低くなった評価額で実家を買い取ることが出来ます。建物の所有権が子どもに移ることで、子どもがリフォーム費用を出しても贈与税はかかりません。
  反対に、築浅物件などの固定資産評価額が高い物件は、親から子供に家を売却した際、親に「譲渡所得税」が課せられることがあります。よほど新しい物件でない限り発生しないことの方が多いですが、そのような場合もあるということを覚えておきましょう。
  
  また、不動産売買では物件の取引価格を買主と売主で自由に決めることが出来ます。中には、親族間ということで出来るだけ安い価格で売買しようとすることもあるでしょう。しかし、相場よりも著しく安い価格で取引をした場合、売買ではなく贈与とみなされ贈与税が課税されることがありますので注意が必要です。

• お得にリフォームする方法②親から子へ贈与して名義変更を行う

  

  親から子供へ実家を贈与してもらい名義変更を行います。この方法は、贈与税の対象として扱われます。ただし、先ほどお話した通り築年数が経過している建物の場合、建物の価値が低くなっていることがほとんど。そのため、リフォーム費用に係る贈与税に比べると、少額の贈与税で済むことが多いです。
  
  もし物件の評価額が高額であれば、「相続時精算課税制度」を活用することも出来ます。相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母または祖父母から20歳以上の子・孫への財産を生前贈与する際に利用できる制度です。この課税方式を選択すると、建物の評価額が2,500万円以内であれば贈与税を非課税にすることが出来ます。その代わり、贈与者である親が亡くなった時には、このときの贈与財産と他の相続財産を合計して、相続税を計算することとなります。したがって、贈与時には贈与税がかからないけれども、相続時に相続税が課税されますので、利用する際は慎重に検討する必要があります。

• まとめ

  

  今回は、親名義の実家をリフォームする際の注意点についてお話をさせていただきました。あくまでも一例となりますので、出来る限り無駄な税金を払わず済むようにしたい場合は、リフォーム会社に相談することをお勧めします。
  
  施工事例ページでは、KULABOが手掛けた実家を住みやすいようにリフォームした事例や二世帯住宅にリフォームした事例などをご紹介しています。実家の雰囲気を残しつつリフォームするのか、雰囲気をガラッと変えたリフォームをするのか、方法は様々です。
  リフォームをご検討中の方はぜひご覧ください。

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