中古マンション買うなら築何年？リノベーションに最適な築年数と物件の選び方
2024年12月27日
2024年12月24日
中古マンションからのリノベーション。やはり築年数は気になりますよね。
「リノベしやすい物件ってあるの？築年数は何年が良いんだろう…」
「物件探し時に見ておいた方が良いポイントは？」
このようなお悩みをお持ちのお客様必見。今回のコラムでは、リノベーションに適した中古マンションの築年数や物件探しのポイントをご紹介しています。
是非最後までご覧ください。
CONTENTS
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中古マンションを買うなら築何年？
■最も売買されている中古マンションの築年数は23~24年
登録物件
成約物件
東日本(首都圏)
28.46年
23.48年
西日本
25.96年
23.60年
公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向2022年度」
公益財団法人西日本不動産流通機構「年報市況レポート 中古マンション基本指標2022年度」より
レインズによると、首都圏と西日本の成約物件の平均築年数に大差はありませんが、登録物件については西日本よりも首都圏の方が築年数が古い傾向にあることが分かります。
また、首都圏も西日本も成約物件の平均築年数が登録物件よりも浅いため、比較的新しい物件が選ばれやすく、登録される物件には築年数が古いものが多い傾向にあるといえます。
■築20年前後の中古マンションがリノベーションにおすすめ
リノベーションにおすすめの中古マンションの築年数は、20年前後です。
築20年以下のマンションは新築に近いため、価格が高めですが、20年を過ぎると価格が適度に下がり、それ以上の大きな値下がりは少ない傾向にあります。また、設備面も十分に整っており、物件を安く購入できる分、リノベーションに予算をかけて自分好みの空間を作ることができます。 -
【築年数別】中古マンションの特徴
中古マンションを選ぶ際、築年数は重要なポイントの一つです。築年数によって物件の価格、状態、リノベーションの可能性などが大きく異なります。ここでは、築年数別に中古マンションの特徴をご紹介します。
築10年未満
新築に近い状態でありながら、新築よりも手頃な価格で購入できるのが築10年未満の中古マンション。建物の劣化が少なく、管理体制も整っているため、構造面の補修にかかる心配が少なく、デザインや間取り変更に集中できます。
築20年程度
価格の下落が落ち着き、購入費用を抑えながらリノベーションを行うのに適した物件です。この時期の物件は管理状態が良ければ建物自体の耐久性も十分で、間取り変更や内装デザインに予算を集中できます。また、築年数の割に修繕積立金が高騰しすぎていない場合も多く、コストバランスを考えたリノベーション計画が立てやすいのが特徴です。
築30年程度
築30年程度になると、その後さらに資産価値が大きく下がることは少なく、新耐震基準を満たしているため耐震性の面でも安心できます。ただし、物件によっては最近では主流となっているオートロックや宅配ボックスが設置されていない場合があるので事前に確認しておくと良いでしょう。
築40年以上
1981年以前に建てられたマンションは旧耐震基準である可能性が高いため、耐震性が気になる場合は、まずは耐震補強の履歴を確認することが大切です。旧耐震基準は震度5強程度の地震に耐える設計で、震度6強～7に耐える新耐震基準と比べて強度が劣ります。たとえ補強工事が行われていても、現行の耐震基準を満たしていないことがあります。この場合、耐震補強を併せて行うこともできますが、共用部分の工事には管理組合の承認が必要です。
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中古マンションの寿命は？
中古マンションの寿命は、管理やメンテナンスの状況に大きく左右されます。一般的には約70年が寿命の目安とされていますが、適切な点検や修繕が行われているマンションは、100年以上住み続けることが可能です。そのため、購入を検討する際には、定期的な点検や適切な修繕がされているかをしっかり確認することが重要です。
あわせて読みたい中古マンションを選ぶときのポイント
①マンションの管理状況を確認する
・修繕履歴
外壁や屋根の工事、大規模修繕の有無などの管理状況をチェックしましょう。建物の状態や将来の修繕計画を把握することができ、そのマンションが適切な管理とメンテナンスを受けているかどうか確認することができます。
・修繕積立金と管理費の金額
修繕積立金は築古の物件ほど金額が高くなる傾向にあります。また、管理費は総戸数で割るため、同じマンションでも専有面積によって異なり、大規模なマンションほど管理費が安くなる傾向にあります。
《修繕積立金》
建物や設備を維持するために使用される費用。経年劣化によって外壁がはがれたり、配管設備が故障した場合に使用されます。
《管理費》
共用部分の管理や維持に使用される費用。エントランスホールや廊下などの共用部分の清掃費や防犯カメラのメンテナンス費用など、マンションを維持していくための費用として使用されます。
・空室率や居住者の年齢層
空室率が高い場合、修繕積立金や管理費を払う人が少なく、建物の維持管理が難しくなる可能性があります。また、居住者の年齢層も確認することで、自分たちの生活スタイルに合ったコミュニティかどうかを判断することができます。この確認は不動産会社や管理会社に問い合わせすれば詳しく分かります。
②建物の構造確認する
・間取り変更しやすい建物構造
間取り変更を検討している場合は、ラーメン構造のマンションがおすすめです。ラーメン構造は柱と梁で支えるため、自由に壁を取り払えることが多く、間取り変更がしやすいのが特徴です。一方、壁式構造では一部の柱や壁が抜けない場合もありますが、それらをデザインに溶け込ませたり、アクセントとして活用することで、個性的でおしゃれな空間に仕上がります。
《ラーメン構造》
”ラーメン”はドイツ語で「額縁」を表します。梁と柱で建物を支える構造で、構造に関係のない壁は取り払うことができるので比較的リノベーションが行いやすいのが特徴です。
《壁式構造》
壁と床で支える構造です。梁や柱がない分、凹凸のない空間に仕上げることが出来ますが、リノベーションの際には、構造上取り除けない壁があると、間取り変更に制限がでてくる場合があります。
・配管や給水設備
マンションの配管は1階から最上階まで貫通しており、その位置を移動することや撤去することはできません。移動できるのは各専有部分に繋がった配管のみで、排水管には勾配が必要です。床下に十分なパイプスペースがない場合、PS(パイプスペース)から離れた水回り移動は難しくなります。理想の水回り計画がある場合は、検討中の物件のPSの位置を確認し、自分好みの間取りにすることができるのかを予め確認しておくと良いでしょう。
③リフォーム・リノベーションされていない物件を選ぶ
リフォーム・リノベーションがされていない物件を選ぶことで、自分好みのデザインや設備を取り入れた住まいを作ることができます。反対に、既にリフォーム・リノベーションされている物件は、その分価格が高く設定されている場合が多いため、リノベーション前提で物件を探す場合は、未実施の物件を選ぶのがおすすめです。
④将来的な資産価値を考える
マンションの法定耐用年数は47年と定められており、税法上は47年を過ぎると資産価値がゼロとみなされます。しかし、適切な管理や修繕が行われていれば、実際の住居としての価値は維持される場合があります。
あわせて読みたい中古マンションを購入する際の注意点
■住宅ローン控除を受けられない場合がある
中古マンション購入の際、住宅ローン控除が受けられない場合があります。控除の対象となるためには、平米数やローン返済期間が10年以上であること、建物が一定の耐震基準を満たしていることなどが条件にあります。特に1981年以前に建てられた旧耐震基準のマンションでは控除対象外になる場合があるため、購入前に確認しておきましょう。
■住宅ローンの返済期間・融資金額に制限がかかる可能性がある
中古マンションの住宅ローンでは、築年数や建物の寿命によって返済期間や融資金額に制限がかかることがあります。築古物件ほど融資期間が短くなり、月々の返済額が増える可能性もあるため、購入前に金融機関へ相談し、予算や返済計画をしっかり確認することが大切です。
中古マンションを購入するならワンストップサービスがおすすめ
中古マンションの購入をご検討されている方は、購入からリノベーションまで一括で行うことができるワンストップサービスがおすすめです。
KULABOでは中古物件探しから、施工、アフターメンテナンスまでを一貫してお手伝いしています。常時10000件以上の物件を保有する仲介部門のハウスボカンと連携し、お客様のご希望の物件をご紹介いたします。さらに、一定の要件を満たすことで物件購入代金と併せてリノベーション費用も金利の低い住宅ローンで一本化することが可能です。
▶KULABOのワンストップサービスについて知る
《ワンストップサービスの事例》
ヌックのある寛ぎの家
愛知県安城市
築年数：築26年
工法：SRC造
リノベーション費用：約1,150万円
施主様待望のヌックは、素材や色味、質感の細部にまでこだわり、寛ぎの空間としてお気に入りの場所となりました。キッチンはLDK中央の大きな梁と平行になるように配置し、腰壁やレンジフード前の壁とラインを合わせることで極力梁が目立たないよう工夫しています。
造作家具でミセル 家族の集う場所
愛知県知立市
築年数：築21年
工法：RC造
リノベーション費用：約1,630万円
既存の居室を無くすことで、4部屋を確保しながらも広々としたLDKを実現。大きな窓からは自然光がたっぷり差し込み、家族5人が快適に過ごせる空間に仕上がりました。寝室は将来間仕切りを計画することで、2部屋に分けられるような工夫をしています。
まとめ
今回、中古マンション購入時のおすすめ築年数や物件選びのポイントについてご紹介しましたが、参考になりましたでしょうか。
築年数によって価格やマンションの状態は大きく異なります。ご予算やお客様のご希望を踏まえ、慎重に物件選びを進めましょう。
KULABOでは中古物件探しをされている方に向けた無料相談会を開催しています。
リノベーションをご検討されている方は、まずはお気軽にご相談ください。リノベーションのプロがお客様のご希望に合わせた物件紹介とリノベーションのご提案をさせていただきます。このコラムの執筆者
森居 寛幸
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